กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะเข้ามาแทนที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กอง PFPO ในไทยจะถูกแทนที่ด้วยกอง REIT ซึ่งเป็นรูปแบบกองทุนที่มีความเป็นสากลเทียบเท่าต่างประเทศ และมีแนวทางที่มีการใช้กันอย่างแพร่หลายทั่วโลก การดำเนินงานของกอง REIT อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 ตลาดของกอง PFPO ในช่วงระยะเวลา10 ปีที่ผ่านมามีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง และมีมูลค่าตามราคาตลาด ณ ปัจจุบันถึง 248 พันล้านบาท จากทั้งหมด 48 กองทุน ซึ่งแบ่งเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ 7 ประเภท (รูปที่ 1) ทั้งนี้ นับจากปี 2557 เป็นต้นไป จะไม่มีการจัดตั้งกอง PFPO ใหม่ และไม่สามารถเพิ่มเงินทุนให้กอง PFPO ที่มีอยู่แล้วได้ กอง PFPO จะยังคงอยู่ในตลาดรอง อย่างไรก็ตาม คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต) ได้กระตุ้นให้มีการเปลี่ยนจากกอง PFPO เป็นกอง REIT ปัจจุบันการเปลี่ยนมาเป็นกอง REIT มีค่าใช้จ่ายค่อนข้างสูง และสิทธิประโยชน์ทางภาษีในระดับของนักลงทุนบางประเภทก็จะหดหายไปเมื่อแปลงสภาพเป็นกอง REIT แต่ถึงแม้สิทธิประโยชน์ทางภาษีของนักลงทุนจะลดลง แต่สิทธิประโยชน์ทางภาษีในระดับกอง REIT ยังคงอยู่ คือ ได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้จากการจัดหารายได้ของกอง REIT ในขณะเดียวกัน นักลงทุนรายย่อยจะยังได้รับการยกเว้นภาษีกำไรส่วนเกินทุน (capital gain tax) เช่นเดิม

รูปแบบการลงทุนของกอง REIT ส่งเสริมให้มีอัตราการเติบโตได้ดีกว่าเนื่องจากมีหลักเกณฑ์ที่ยืดหยุ่นกว่า กอง REIT มีทางเลือกในการลงทุนได้หลายรูปแบบเพิ่มเติมมากขึ้นดังนี้ โดยสามารถกู้ยืมจากสถาบันการเงินได้ไม่เกิน 35% ของสินทรัพย์รวม หรือไม่เกิน 60% กรณีกอง REIT มี Investment Grade Rating การกู้ยืมเงินจะช่วยให้กอง REIT มีอัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้นที่สูงขึ้น อีกทั้งกอง REITสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่แล้วเสร็จ (green field project) ได้ไม่เกิน 10%ของสินทรัพย์รวม ในแง่ของขอบเขตการลงทุน กอง REIT สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในต่างประเทศได้ ซึ่งการลงทุนในต่างประเทศนั้นไม่เพียงแต่จะเป็นการช่วยกระจายความเสี่ยง แต่ยังช่วยให้กอง REIT ดึงดูดนักลงทุนได้ดีมากขึ้นอีกด้วย คุณลักษณะเด่นอีกประการของกอง REIT คือ สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายประเภทโดยไม่ถูกจำกัดอยู่ภายใต้รายการทรัพย์สินที่ก.ล.ต.อนุญาต ซึ่งต่างจากกอง PFPO ที่สามารถลงทุนได้ในอสังหาริมทรัพย์ 9 ประเภทที่กำหนดไว้เท่านั้น ได้แก่ สำนักงาน, ศูนย์การค้า, โรงงาน, คลังเก็บสินค้า, เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์และที่อยู่อาศัย,โรงแรม, ศูนย์การประชุม และ ศูนย์กระจายสินค้าขนาดใหญ่ โดยกอง REIT นั้นสามารถเพิ่มโอกาสในการลงทุนไปสู่ธุรกิจที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ที่จะให้ผลตอบแทนเป็นค่าเช่าที่คงที่ ตัวอย่างเช่น ดินที่ว่างเปล่าที่สามารถนำมาพัฒนาเป็นที่จอดรถให้เช่า นอกจากนี้ การลงทุนในกองREIT ยังสามารถทำได้ 2 รูปแบบ คือ การลงทุนทางตรงและการลงทุนทางอ้อมโดยลงทุนผ่านบริษัทที่กอง REIT นั้นถือหุ้น 99% ของหุ้นทั้งหมด ทั้งนี้ การลงทุนโดยซื้อหุ้นบริษัทที่มีทรัพย์สินมากมายมีข้อดีในการช่วยลดภาระภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการโอนซื้ออสังหาริมทรัพย์ของนักลงทุนนั่นเอง วิธีการลงทุนในลักษณะที่กล่าวมาข้างต้นจะส่งผลให้ทรัพย์สินรวมของกอง REIT มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นข้อดีของกอง REITและจะเพิ่มผลตอบแทนที่ดีให้กับนักลงทุน

สิทธิประโยชน์ทางภาษีของเงินปันผลและกำไรส่วนเกินทุนจากการขายหน่วยลงทุนสำหรับนักลงทุนรายย่อยนั้นไม่มีความเปลี่ยนแปลง แต่สำหรับนักลงทุนสถาบัน สิทธิประโยชน์ทางภาษีที่ให้ยกเว้นภาษีเงินปันผลนั้นไม่มีผลบังคับใช้อีกต่อไปแล้ว โดยนักลงทุนรายย่อยไทย จะต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10% จากเงินปันผลที่ได้จากกอง PFPOและกอง REIT ณ วันที่จ่ายเงินปันผล แต่ได้รับการยกเว้นภาษีส่วนเกินทุน (capital gain tax) จากการขายหน่วยทั้งจากกอง PFPO และกอง REIT ส่วนนักลงทุนสถาบันชาวไทย การยกเว้นภาษีเงินปันผลซึ่งเดิมเคยมีผลบังคับใช้สำหรับกอง PFPO (รูปที่ 2) นั้นไม่มีผลบังคับใช้สำหรับกอง REIT อีกต่อไปแล้ว ซึ่งเป็นหนึ่งในข้อด้อยที่ส่งผลกระทบต่อนักลงทุนสถาบันชาวไทย อย่างไรก็ตาม อัตราผลตอบแทนของนักลงทุน (ROE) ที่ลงทุนในกอง REIT นั้นสามารถเพิ่มสูงขึ้น ในขณะที่ระดับความเสี่ยงก็สามารถลดลงได้ด้วยการใช้เงินกู้ยืมในการลงทุนของกอง REITภายใต้หลักเกณฑ์ใหม่ ทั้งนี้ นักลงทุนสถาบันไทยยังคงต้องเสียภาษีจากกำไรส่วนเกินทุนโดยคำนวณจากอัตราภาษีนิติบุคคลในอัตรา 20% สำหรับนักลงทุนต่างชาติ จะต้องเสียสิทธิประโยชน์ทางภาษีจากเงินปันผล โดยจะต้องเสียภาษี ณ ที่จ่ายในอัตรา 10% ทั้งนักลงทุนรายย่อยและนักลงทุนสถาบัน โดยนักลงทุนรายย่อยต่างชาติ ได้รับการยกเว้นภาษีกำไรส่วนเกินทุนเช่นเดียวกับนักลงทุนไทย แต่นักลงทุนสถาบันชาวต่างชาติต้องเสียภาษีในอัตรา 15% (หรือในอัตราที่ระบุไว้ในอนุสัญญาภาษีซ้อน หรือ Double Tax Agreement ระหว่างไทยและประเทศต่างๆ)

อีไอซี มองว่ากอง REIT จะประสบปัญหามูลค่าหน่วยลงทุนที่อาจลดลงเช่นเดียวกับกอง PFPO ราคาของหน่วยลงทุนที่ลดลงต่ำกว่ามูลค่าเสนอขายครั้งแรก (Initial Public Offering: IPO) ซึ่งปกติอยู่ที่อัตรา 10บาทต่อหน่วยนั้นหมายถึงการขาดทุนของนักลงทุน ทั้งนี้มีสาเหตุหลัก 3 ประการที่ทำให้มูลค่าหน่วยลงทุนลดลง ประการแรก คือ การขาดสภาพคล่องของการซื้อขายตามกลไกในตลาดหุ้น นักลงทุนบางรายซื้อหน่วยลงทุนจากกอง PFPO เพื่อเก็งกำไรในระยะสั้น แต่แท้จริงแล้วกอง PFPO และกอง REITนั้นเป็นเครื่องมือในการลงทุนระยะยาวด้วยการสร้างรายได้อย่างต่อเนื่องตราบเท่าที่อสังหาริมทรัพย์ยังมีอายุการใช้งานอยู่ สำหรับนักลงทุนที่มองข้ามประโยชน์ของกอง PFPO ในแง่ของการลงทุนระยะยาวมักจะขายหน่วยลงทุนในราคาที่ต่ำกว่าทุนเพื่อไปลงทุนด้านอื่นแทน จึงทำให้ราคาซื้อขายหน่วยลงทุนในตลาดรองของกอง PFPO ลดลง สาเหตุประการที่สอง คือ ช่วงเวลาของการเสนอขายหน่วยลงทุนครั้งแรกอยู่ในช่วงที่ภาวะตลาดอยู่ที่จุดสูงสุด ซึ่งเป็นสาเหตุให้ราคาของหน่วยลงทุนลดลงในเวลาต่อมาตามภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง กอง PFPO ที่จดทะเบียนก่อนวิกฤติเศรษฐกิจปี 2008 ได้รับการประเมินราคาที่ค่อนข้างสูงอันเป็นผลมาจากสภาพเศรษฐกิจในขณะนั้นซึ่งที่มีทิศทางบวก แต่เมื่อสภาพเศรษฐกิจในช่วงเวลาต่อมาเข้าสู่ภาวะถดถอยจึงส่งผลให้ราคาของหน่วยลงทุนลดลงต่ำกว่าตอนเสนอขายครั้งแรก (รูปที่ 5) อย่างไรก็ดี เรื่องของช่วงเวลาก็ไม่ใช่สาเหตุหลักที่อยู่เบื้องหลังเสมอไป เนื่องจากเมื่อมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นที่สันนิษฐานว่าอสังหาริมทรัพย์จะได้รับการประเมินราคาอย่างยุติธรรม (fair valuation) ก่อนจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งการประเมินราคาอย่างยุติธรรมนั้นหมายถึงการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์โดยประมาณการถึงความสามารถในการจัดหาผลประโยชน์ที่แท้จริงไม่เกินความเป็นจริง หรือไม่เก็งกำไรนั่นเอง โดยกอง PFPO และ กอง REIT ที่เพิ่งจดทะเบียนใหม่ กระแสเงินสดในอนาคตของทรัพย์สินอาจถูกบิดเบือนเนื่องจากสมมติฐานที่เป็นไปในเชิงบวกมากเกินไปในขั้นตอนการประเมินราคา ผลลัพธ์ที่ได้ คือ การประเมินราคาที่ทำให้มูลค่าสูงกว่าความเป็นจริงหรือเรียกว่า Overvaluation ซึ่งการประเมินราคาที่มีมูลค่าสูงกว่าความเป็นจริงนี้เองที่เป็นหนึ่งในสาเหตุ 3 ประการที่ทำให้ราคาของหน่วยลงทุนลดลงเนื่องจากผลประกอบการที่แท้จริงต่ำกว่าที่ประเมินไว้ ทำให้นักลงทุนผิดหวังและขายหน่วยลงทุนนั้นเพื่อไปลงทุนในทรัพย์สินประเภทอื่น อีกตัวอย่างหนึ่งที่ชัดเจนของการประเมินราคาสูงกว่าความเป็นจริง คือ กรณีกอง PFPO และ กอง REIT มีการรับประกันผลตอบแทนจากผู้เช่าซึ่งเป็นผู้เช่าเพียงรายเดียว ซึ่งโดยทั่วไปก็คือสปอนเซอร์ (หรือเจ้าของอสังหาฯ เดิม) เมื่อสปอนเซอร์เป็นผู้จัดการทรัพย์สิน โดยเฉพาะทรัพย์สินที่เป็นประเภทโรงแรม ผู้เช่าจะต้องเหมาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดจากกองทุนเนื่องจากเป็นหลักเกณฑ์ที่ ก.ล.ต. กำหนดไว้ โดยผู้เช่าจะจ่ายค่าเช่าในอัตราที่สูงตามระยะเวลาที่ระบุไว้ในสัญญาซึ่งจะมีระยะเวลา 3-5 ปี ส่งผลให้เกิดความเสี่ยงกับนักลงทุนเนื่องจากรูปแบบการออกแบบโครงสร้างดังกล่าวกำหนดกระแสเงินสดในอนาคตไว้ตายตัว ไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพที่แท้จริงในการทำกำไรของทรัพย์สิน ถือเป็นความเสี่ยงของนักลงทุน เมื่อสิ้นสุดช่วงระยะเวลาที่กำหนดค่าเช่าไว้แล้วนั้นอัตราค่าเช่าอาจมีการปรับลดลงอย่างมากเพื่อเป็นการปรับให้เข้ากับสภาพเศรษฐกิจที่แท้จริง ส่งผลให้รายรับของกอง PFPO และ กอง REIT นั้นลดต่ำลงและส่งผลให้ราคาของหน่วยลงทุนลดลงตามไปด้วย

ในบางครั้งเราอาจได้ยินนักวิเคราะห์ตลาดหุ้นอธิบายว่าสาเหตุของการที่ราคาของหน่วยลงทุนลดลงนั้นเป็นเพราะกองทุนมีขนาดไม่ใหญ่พอ หรือเป็นเพราะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นรูปแบบการเช่าระยะยาว (leasehold) ซึ่งจะทำให้มูลค่าสินทรัพย์ทางบัญชีมีมูลค่าลดลงเรื่อยๆ ไปตามระยะเวลาสัญญาเช่าระยะยาวนั้นๆ โดยอีไอซีมองว่ากลไกของตลาดอสังหาฯ นั้นย่อมดำเนินไปตามระบบ คือ อสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพดีผนวกกับการประเมินราคาอย่างเป็นกลางจะทำให้ได้ผลตอบแทนอยู่ในเกณฑ์ดีต่อเนื่องและได้รับความสนใจจากนักลงทุน ส่งผลให้มีการซื้อขายกันในราคาที่สูงขึ้นกว่ามูลค่าหน่วยลงทุนตอนที่เสนอขายครั้งแรก โดยอสังหาริมทรัพย์ที่ดีจะไม่ได้รับผลกระทบจากขนาดหรือรูปแบบการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ เพราะหากอสังหาริมทรัพย์สามารถสร้างรายได้ที่ดีและมีเกณฑ์ที่จะสร้างผลตอบแทนเพิ่มขึ้น นักลงทุนที่เข้าตลาดทีหลังก็ยังยินดีที่จะจ่ายค่าพรีเมี่ยมจนกว่าผลตอบแทนจะลดลงมาอยู่ในระดับเดียวกับผลตอบแทนจากการลงทุนประเภทอื่นๆ เช่นเดียวกันกับอสังหาริมทรัพย์ที่เป็น leasehold ถ้าอสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถสร้างผลตอบแทนที่สูงขึ้นเรื่อยๆ จะทำให้มีการซื้อขายหน่วยลงทุนในราคาที่สูงขึ้นเรื่อยๆ จนกว่าผลตอบแทนรวมของช่วงระยะเวลาที่เหลือของสัญญาเช่าลดลงต่ำกว่ามูลค่าหน่วยลงทุน ดังนั้น จากข้อสังเกตที่กล่าวมาเกี่ยวกับราคาของหน่วยลงทุนที่ลดลงในตลาดของกองPFPO จะเห็นได้ว่ากอง REIT ซึ่งก็อยู่ในตลาดที่มีความคล้ายคลึงกันจะประสบปัญหาเดียวกัน ซึ่งเป็นอุปสรรคที่ท้าทายของตลาดกอง REIT นักลงทุนควรพินิจพิจารณาผลประกอบการที่แท้จริงว่าสอดคล้องกับราคายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์ก่อนการลงทุน

กอง REIT ต้องมีการบริหารจัดการควบคุมดูแลกิจการที่แข็งแกร่งจากทรัสตีและผู้จัดการกอง REIT ที่มีคุณสมบัติพร้อม โดยหลักเกณฑ์แล้วทรัสตีจะต้องเป็นสถาบันการเงินอย่างเช่น ธนาคาร หรือ บริษัทหลักทรัพย์ โดยทรัสตีของกอง REIT มีหน้าที่หลักสำคัญ คือ เป็นเจ้าของสินทรัพย์และกำกับดูแลการดำเนินงานรวมไปถึงผลการดำเนินงานของกองทรัสต์และรายงานต่อผู้ถือหน่วยทรัสต์ทั้งหมด นอกจากทรัสตีแล้วผู้จัดการกอง REIT ก็เป็นอีกหนึ่งบทบาทสำคัญที่เพิ่มมาในโครงสร้างของกอง REIT โดยผู้จัดการกอง REIT จะเป็นองค์กรที่จัดการสินทรัพย์ของกอง REIT และสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจของกอง REIT ให้แก่ผู้ลงทุนทั้งหมดผ่านการลงทุนและสร้างผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้น ผู้ที่จะเป็นผู้จัดการกอง REIT ได้จะต้องมีความพร้อมของระบบงานและบุคลากรซึ่งมีประสบการณ์ด้านการจัดการสินทรัพย์และสร้างผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงสามารถบริหารจัดการลงทุนตามหลักเกณฑ์ของสำนักงาน ก.ล.ต โดยจะต้องมีประสบการณ์ดังกล่าวไม่น้อยกว่า 3 ใน 5 ปีที่ผ่านมา ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วผู้จัดการกอง REITจะเป็นบริษัทที่เจ้าของทรัพย์สินเดิมจัดตั้งขึ้นมา และถือหุ้นอยู่ เนื่องจากมีความคุ้นเคยกับผู้เช่าที่มีอยู่และมีประสบการณ์ในการจัดการอสังหาริมทรัพย์เดิมของตนอยู่แล้ว รวมถึงยังมีความรู้ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย ทั้งนี้ ตามหลักเกณฑ์ของกอง REIT จะมีข้อจำกัดการถือหน่วยทรัสต์ของกลุ่มบุคคลเดียวกันห้ามเกินกว่า 50% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมด ในขณะที่กอง PFPO กำหนดว่าห้ามเกินกว่า 1 ใน 3 ของจำนวนหน่วยลงทุนทั้งหมด จากการตั้งข้อกำหนดให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เดิมสามารถรับส่วนแบ่งในอัตราที่สูงขึ้นที่ 50% ก็เพื่อเป็นแรงจูงใจให้บรรดาเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับกอง REIT และบรรดาเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ยังสามารถสนับสนุนการดำเนินงานที่ดีของกองREIT ด้วยการเป็นผู้จัดการกอง REIT หรือผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (ผู้จัดการกอง REIT จะมุ่งเน้นด้านการลงทุนของกอง REIT  และอาจว่าจ้างผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ให้ดูแลการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์อีกทอดหนึ่ง) ท้ายที่สุดนี้ การบริหารจัดการและควบคุมดูแลกิจการที่แข็งแกร่งจากทรัสตีควรจะต้องมีการเน้นย้ำเรื่องการรักษาผลประโยชน์เพื่อนักลงทุนทั่วไป พร้อมทั้งอำนาจการตัดสินใจของทรัสตีจะต้องไม่ได้รับอิทธิพลจากสปอนเซอร์ (เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เดิม) โดยเฉพาะอย่างยิ่งในขั้นตอนการประเมินมูลค่าอสังหาฯ เมื่อเสนอขายในตลาดหลักทรัพย์ครั้งแรก รวมไปถึงการเข้าซื้ออสังหาฯ ในเวลาต่อมา และการกำหนดอัตราค่าตอบแทนผู้จัดการกอง REIT และ ผู้บริหารอสังหาฯ

Implication

              Implica

กอง REIT จะเป็นเครื่องมือในการลงทุนที่มีความน่าสนใจมากกว่ากอง PFPO เนื่องจากมีขีดความสามารถในการลงทุนที่สูงกว่า แม้จะมีข้อด้อยเรื่องสิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับนักลงทุนสถาบัน เนื่องด้วยขนาดของกอง REIT สามารถขยายได้โดยหลายรูปแบบเช่นเดียวกับการขยายบริษัททั่วไป จึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่กอง REIT จะได้รับความสนใจจากนักลงทุนหน้าใหม่ ดังนั้น กอง REIT จะมีการเติบโตมากกว่ากอง PFPO และการดำเนินการในระยะยาวของกอง REIT ก็จะมีศักยภาพมากขึ้น โดยอีไอซีคาดว่ารูปแบบการลงทุนของกอง REIT ใหม่จะช่วยขจัดหรือบรรเทาข้อด้อยเดิมๆ ของกอง PFPO ที่ส่งผลให้ราคาของหน่วยลงทุนลดลงอย่างที่ผ่านมา

              Impca

นักลงทุนควรพิจารณาหัวข้อดังต่อไปนี้เมื่อจะลงทุนในกอง PFPO และ กอง REIT

·    สำหรับกอง PFPO และ กอง REIT นักลงทุนควรพิจารณาผลกำไรจากการประกอบการในอดีตและความสามารถในอนาคตของอสังหาริมทรัพย์นั้น เช่น รายได้คงที่ของอสังหาริมทรัพย์ก่อนเสนอขายครั้งแรกอยู่ที่เท่าไหร่ หากสปอนเซอร์กอง PFPO/กอง REIT รับประกันผลตอบแทนในช่วงระยะเวลาที่กำหนดไว้ แต่หลังจากพ้นช่วงระยะเวลาที่ระบุไว้แล้วอสังหาริมทรัพย์นั้นจะยังสามารถสร้างผลตอบแทนได้ดีเท่าเดิมหรือไม่ โดยอัตราผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นการขายขาด (freehold) จะอยู่ที่ประมาณ 6-8% และประมาณ 8-10% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นการสิทธิการเช่าระยะยาว (leasehold) ทั้งนี้ ตามหลักการอสังหาริมทรัพย์ที่เป็น leasehold จะต้องมีอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่าเพื่อทดแทนกำไรส่วนเกินทุน (capital gain) จากการขายสินทรัพย์ในอนาคตที่ขาดหายไปเมื่อเวลาที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลง

·    สำหรับกอง PFPO/กอง REITที่มีอยู่เดิม นักลงทุนควรศึกษาประวัติราคาหน่วยลงทุนและเบื้องลึกของผลตอบแทนของอสังหาริมทรัพย์ โดยควรดูว่าราคาของหน่วยลงทุนมีการเพิ่มขึ้นหรือลดลง และอะไรเป็นสาเหตุที่ทำให้ราคาของหน่วยลงทุนเปลี่ยนแปลง ทั้งนี้ ให้คำนวณอัตราเงินปันผลที่เป็นกระแสเงินสด หารด้วยราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด จะทำให้ทราบผลตอบแทนที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่ใช่เพียงเปรียบเทียบมูลค่าผลตอบแทนที่มีการตีพิมพ์ประกาศ ซึ่งบางครั้งอาจดูว่าอยู่ในอัตราสูงเนื่องจากคำนวณมาจากมูลค่าหน่วยลงทุนที่ลดลงกว่าราคาเสนอขายครั้งแรก ในขณะเดียวกัน นักลงทุนควรเปรียบเทียบผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริงกับผลตอบแทนจากราคาที่นักลงทุนจะจ่ายในตลาดรอง (ที่อาจมีมูลค่าหน่วยลงทุนที่ลดลงกว่าราคาเสนอขายตั้งแรก) เมื่อดูแล้วผลตอบแทนจากทั้งสองวิธีเป็นไปในทิศทางเดียวกันหรือไม่

·     พิจารณาผู้มีส่วนเกี่ยวข้องในการบริหารสินทรัพย์ เช่น ผู้จัดการกอง REIT และทรัสตี (หรือผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์และผู้จัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ในกองPFPO)โดยผู้จัดการกอง REIT/ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ องค์กรเหล่านั้นมีความเชี่ยวชาญในการจัดการและสร้างความเติบโตให้แก่กอง PFPO/กอง REITหรือไม่ รวมไปถึงทรัสตีและผู้จัดการกองทุนรวมอสังหาฯ ได้ทำหน้าที่ในการดูแลตรวจสอบการทำงานของผู้จัดการกองREIT/ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นที่น่าพอใจหรือไม่

·    พิจารณาประเภทของธุรกิจและสภาพเศรษฐกิจโดยรวม สภาพเศรษฐกิจส่วนภูมิภาคและสภาพเศรษฐกิจโลกมีทิศทางเป็นอย่างไร รวมทั้งพิจารณาดูสภาวะโดยรวมของประเภทธุรกิจของอสังหาริมทรัพย์นั้น เช่น เป็นโรงแรม หรือเป็นคลังเก็บสินค้า เป็นต้น

More Tips

·    การคาดการณ์ผลตอบแทนที่ของกอง REIT ใหม่นั้นสามารถคำนวณได้โดยใช้รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน (Net Operating Income: NOI)ของทรัพย์สินในปีล่าสุด (แทนการใช้ตัวเลขประมาณการรายรับในอนาคต) หารด้วยมูลค่ารวมของกอง REIT ตอนเสนอขายครั้งแรก ผลลัพธ์ที่ได้ คือ ผลตอบแทนที่จะได้รับจากการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ที่เป็น freehold ซึ่งควรมีอัตราผลตอบสินทรัพย์ราว 6% ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์ที่เป็น leasehold ควรมีอัตราผลตอบสินทรัพย์ที่ราว 8-10% ซึ่งเป็นอัตราที่สูงกว่าเพื่อเป็นการชดเชยกำไรส่วนเกินทุนที่ขาดหายไป ณ ตอนสิ้นสุดสัญญาเช่าซื้อ ทั้งนี้ รายละเอียดเกี่ยวกับรายได้สุทธิของสินทรัพย์สามารถหาอ่านได้จากหนังสือชี้ชวน (prospectus)ภายใต้หัวข้อ บทสรุปผู้บริหาร  ตัวอย่าง มูลค่าลงทุนในกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สิน (freehold) ที่กอง REIT จะเข้าซื้อมีราคาประเมินที่เป็นมูลค่าเสนอขายครั้งแรกอยู่ที่ 17,980 ล้านบาท และ 18,400 ล้านบาท โดยเป็นมูลค่าประเมินจากผู้ประเมินสองรายตามหลักเกณฑ์ของการจัดตั้งกอง REIT ทรัพย์สินทั้งหมดดังกล่าวมีรายได้สุทธิจากการดำเนินงาน (NOI) อยู่ระหว่าง 836 ถึง 1,082 ล้านบาทต่อปี สำหรับช่วงปีงบประมาณ 2011-2013 เมื่อพิจารณาจากมูลค่าประเมินและรายได้สุทธิจากการดำเนินงาน สามารถคาดการณ์ได้ว่าอัตราผลตอบแทนต่อปีของกอง REIT น่าจะอยู่ที่ราว 4.5% - 6%