เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง ชี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ปรับตัวรับการลงทุนของกลุ่มทุนต่างชาติ ผู้ประกอบการรายกลางและรายใหม่ตบเท้าเข้าตลาด ส่วนรายใหญ่มองหาการลงทุนในตลาดเช่า เพื่อบริหารต้นทุนและรับรู้รายได้ในระยะยาว ส่วนครึ่งปีหลังตลาดคอนโดมิเนียม ระดับลักซูรี่กลางเมืองโตต่อเนื่อง

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2561 ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ยังคงคึกคักต่อเนื่อง และมีประเด็นสำคัญในตลาดที่น่าจับตามองอยู่หลายประเด็น ทั้งในแง่ของการลงทุน ราคาที่ดิน แนวโน้มช่วงครึ่งปีหลังต่อเนื่องปีหน้า โดยในช่วงไตรมาสแรกปี 2561 มีคอนโดมิเนียมเกิดใหม่จากทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่ และรายย่อยจำนวน 14,094 หน่วย จาก 31 โครงการ ทำให้มีห้องชุดทั้งหมดในตลาดอยู่ที่ 564,000 หน่วย 

ทั้งนี้ จากราคาที่ดินในใจกลางเมืองปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ผู้พัฒนาไม่สามารถหาที่ดินพัฒนาโครงการได้เหมาะสม สัดส่วนห้องชุดที่เกิดใหม่จึงเกิดขึ้นบริเวณโซนสุขุมวิทตอนปลาย ในสัดส่วน 29%โซนพญาไท-รัชดาภิเษก-พระราม 9 สัดส่วน 23% โซนตากสิน เพชรเกษม สัดส่วน 17% 

สำหรับในช่วงครึ่งปีหลังนี้ คาดว่าโครงการใหม่จะขายไปยังบริเวณแจ้งวัฒนะ และรามอินทรามากขึ้น จากความคืบหน้าการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพู โดยซิตี้คอนโดจะขยายตัวออกไปในส่วนต่อขยายรถไฟฟ้ามากขึ้น ทำให้ราคาไม่ปรับตัวสูงขึ้นมากนัก ขณะที่ในช่วงปลายปีนี้หรือต้นปีหน้า ราคาคอนโดมิเนียมในกลุ่มซูเปอร์ลักซูรี่กลางเมืองที่เปิดตัวราคาตารางเมตรละ 400,000 บาท จะมีให้เห็นมากขึ้นจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น  

โดยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ผู้พัฒนาหลักในตลาดคอนโดมิเนียมจะเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ มีสัดส่วนมากกว่า 70% ของตลาด แต่ในช่วงไตรมาสแรกนี้ รายกลางและรายใหม่ เริ่มพัฒนาคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนมากขึ้น มีการเปิดตัวโครงการประมาณ 38% ของจำนวนห้องชุดใหม่ โดยรายกลางหลายรายมีที่จะนำบริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ภายใน 1 - 2 ปีนี้ด้วย นอกจากนี้ ผู้ประกอบการจากต่างชาติก็เข้ามาลงทุนด้วย 

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการรายใหญ่เริ่มให้ความสำคัญกับตลาดที่มีความยั่งยืนมากขึ้น มีการเปลี่ยนแปลงสัดส่วนการลงทุน ระมัดระวังการซื้อที่ดินกลางเมือง โดยเพิ่มพัฒนาตลาดบ้านแนวราบที่การเช่าที่ดินระยะยาว เพื่อพัฒนาโครงการที่มีรายได้ค่าเช่ามากขึ้น ไม่ว่าจะเป็น โรงแรมหรืออาคารสำนักงาน และเริ่มมองหาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศมากขึ้นด้วย

ทั้งนี้ ในช่วงไตรมาสแรกมีบริษัททุนจากจีนที่เปิดตัวโครงการถึง 20% ของจำนวนห้องชุดที่เปิดในกรุงเทพฯ  และเป็นโครงการขนาดใหญ่ มูลค่ารวมมากกว่า 30,000 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในการลงทุนในประเทศไทย สำหรับต่างชาติที่เคยเข้ามาลงทุนก่อนหน้านี้ ไม่ว่าจะเป็น ญี่ปุ่น ฮ่องกง สิงคโปร์ ก็ยังคงมองหาโอกาสในการลงทุนอย่างต่อเนื่อง เริ่มเห็นคอนโดมิเนียมที่ตอบสนองความต้องการของคนญี่ปุ่นมากขึ้น ปีนี้ทุนญี่ปุ่นที่จะเข้ามาพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ต่อเนื่องอีกไม่ต่ำกว่า 4 - 5 โครงการ

ขณะที่ นักลงทุนรายย่อยต่างชาติสนใจซื้อคอนโดมิเนียมอย่างต่อเนื่อง และมากขึ้น ปัจจัยหลักมาจากราคาที่ถูกกว่ามาก เมื่อเทียบกับตลาดในประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งนักลงทุนจากฮ่องกง และญี่ปุ่น ประกอบกับระยะการเดินทางไม่ไกล การซื้อคอนโดมิเนียมไว้เพื่อพักผ่อนและปล่อยเช่า ก่อนหน้านี้ จะซื้อเฉพาะประเภท ลักซูรี่ และซูเปอร์ลักซูรี่เท่านั้น แต่ตอนนี้ตลาดไฮเอนด์ และตลาดระดับกลางก็เริ่มมีนักลงทุนให้ความสนใจมากขึ้น 

นอกจากนี้นักลงทุนจากจีน ต้องการย้ายเงินลงทุนมายังต่างประเทศเพื่อกระจายความเสี่ยงอีกด้วย  ประกอบกับผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ในประเทศนำเสนอสินค้าในต่างประเทศมากขึ้น มีการสร้างความเชื่อมั่นด้วยการไปเปิดสำนักงานย่อย เพื่อบริการลูกค้า จึงทำให้ตลาดต่างประเทศโดยเฉพาะในเอเชียเติบโตอย่างต่อเนื่อง

ทั้งนี้ ในช่วงที่ผ่านมามีนักลงทุนเข้ามาซื้อห้องชุดในโควต้าต่างชาติ 49% เพื่อไปเสนอให้นักลงทุนรายย่อยในต่างประเทศเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากมองเห็นโอกาสในการทำกำไร ขณะเดียวกันก็ยังเชื่อมันว่ามีผู้ซื้อรายย่อยในประเทศต่างๆ ยังคงมองหาคอนโดมิเนียมในเมืองไทยอย่างต่อเนื่อง ทำให้ตลาดนี้ก็น่าจะยังคงเติบโตได้ต่อไป

สำหรับนักลงทุนรายใหม่ที่มีเงินทุนจากธุรกิจครอบครัว รุ่นพ่อแม่เริ่มจับมือกันมาร่วมทุน เพื่อพัฒนาโครงการที่พักอาศัยแนวใหม่มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมหรือบ้านพักอาศัยระดับหรู โดยกลุ่มนี้ มีต้นทุนในการบริหารจัดการต่ำ มีความคล่องตัวสูง บางกลุ่มก็มีตลาดรองรับสินค้า  ที่พัฒนาอย่างชัดเจนซึ่งอยู่ในเครือข่ายของธุรกิจหลัก และไม่เฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยเท่านั้น ยังรวมไปถึง โรงแรมแนวใหม่ อพาร์ทเมนท์ Co-working space หรือ Lifestyle retail ต่างๆ

นอกจากนี้ โครงการอสังหาริมทรัพย์ได้นำ Platform การใช้ชีวิต ที่ตอบสนองกับ Lifestyle ที่เปลียนแปลงไปอย่างรวดเร็ว มาเป็นจุดขาย ไม่ว่าจะเป็นระบบสั่งการหรือการให้บริการผ่าน Mobile Application ต่างๆ Smart Robot หรือ Smart Locker เพื่อตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ 

โดยในครึ่งปีหลังตลาดต่างชาติยังมีอัตราการเติบโต โดยราคาก็ยังคงปรับตัวสูงขึ้นจากต้นทุนที่สูงขึ้น จะเห็นการพัฒนาคอนโดมิเนียม 7 - 8 ชั้น จาก ผู้พัฒนารายใหม่ รวมถึงบ้านลักซูรี่ระดับราคาสูงก็ยังคงมีความต้องการต่อเนื่อง โดยโครงการกลางเมืองจะขยับจากทองหล่อไปเอกมัยมากขึ้น ส่วนทำเลย่านสุขุมวิท   31 - 49 ก็เริ่มเข้าไปในซอยที่ลึกขึ้น 

อย่างไรก็ตาม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีต่างชาติเข้ามาซื้อและมาลงทุนมากขึ้น ดังนั้นสถานการณ์เศรษฐกิจ การเมืองและการลงทุนรวมทั้งค่าเงินของประเทศเหล่านั้นก็จะมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์