แม้ตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวมจะได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 แต่ที่อยู่อาศัยแนวราบ ประเภทบ้านเดี่ยว และบ้านแฝด ซึ่งตอบโจทย์ผู้บริโภคกลุ่มกำลังซื้อปานกลาง-บน ยังมีความแข็งแกร่ง
• บ้านเดี่ยว : แม้ว่า COVID-19 จะกระทบต่อกำลังซื้อผู้บริโภคค่อนข้างมาก แต่บ้านเดี่ยวมือ 1 ยังคงได้รับความนิยม อย่างไรก็ดี ในปี 2565 สัดส่วนจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือ 2 ปรับตัวสูงขึ้น สะท้อนว่าบ้านมือ 2 เป็นอีกทางเลือกที่ได้รับความสนใจมากขึ้น ส่วนหนึ่งจากอัตราเงินเฟ้อเพิ่มขึ้น และราคาบ้านมือ 1 ปรับตัวสูงขึ้นมาก
• บ้านแฝด : มีแนวโน้มการเติบโตที่น่าจับตามองในระยะข้างหน้า โดยจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในระยะ 10 ปีที่ผ่านมาเพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัว และสัดส่วนจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในระยะ 5 ปีที่ผ่านมา เป็นบ้านมือ 1 มากกว่า 70% ของจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์โดยรวม โดยจำนวนหน่วยในตลาดที่ยังไม่มากนัก ทำให้มีบ้านมือ 2 ออกสู่ตลาดน้อย
• ทาวน์เฮาส์ : แม้มีสัดส่วนจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์สูงที่สุดในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ แต่การระบาดของ COVID-19 ส่งผลให้จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ลดลงอย่างต่อเนื่อง จากการที่ผู้บริโภคหลักเป็นกลุ่มกำลังซื้อปานกลาง-ล่าง
ซึ่งได้รับผลกระทบด้านเศรษฐกิจค่อนข้างมาก
ราคาโอนเฉลี่ยของบ้านมือ 1 ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว ขณะที่ราคาบ้านมือ 2 ของบ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ขยายตัวควบคู่ไปกับราคาบ้านมือ 1 สะท้อนว่าบ้านมือ 2 ยังสามารถตอบโจทย์ผู้บริโภคกลุ่มกำลังซื้อปานกลาง-ล่างได้เป็นอย่างดี
• บ้านเดี่ยว : อัตราการขยายตัวของราคาโอนกรรมสิทธิ์เฉลี่ยต่อหน่วยของบ้านมือ 1 อยู่ในระดับสูง สะท้อนว่าผู้บริโภคส่วนใหญ่ยังเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบด้านเศรษฐกิจไม่มากนัก และยังมีความต้องการบ้านราคาสูง ขณะที่ราคาโอนบ้านมือ 2 โดยเฉลี่ยยังอยู่ที่ระดับ 4 ล้านบาท โดยต่ำกว่าบ้านมือ 1 ค่อนข้างมากและปรับตัวเพิ่มขี้นไม่มาก เป็นทางเลือกสำหรับผู้บริโภคกลุ่มกำลังซื้อปานกลาง และผู้ที่ต้องการบ้านในทำเลที่ดีกว่า พื้นที่ใช้สอยกว้างกว่า ในราคาที่ถูกกว่าบ้านมือ 1
• บ้านแฝด : มีอัตราการขยายตัวของราคาโอนกรรมสิทธิ์เฉลี่ยต่อหน่วยของบ้านมือ 1 และ มือ 2 ใกล้เคียงกัน โดยราคาสามารถตอบโจทย์ผู้บริโภคที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวางขึ้น แต่ยังไม่มีกำลังซื้อเพียงพอสำหรับการซื้อบ้านเดี่ยว
• ทาวน์เฮาส์ : มีอัตราการขยายตัวของราคาโอนกรรมสิทธิ์เฉลี่ยต่อหน่วยของบ้านมือ 1 และ มือ 2 ใกล้เคียงกัน โดยราคาโอนกรรมสิทธิ์เฉลี่ยต่อหน่วยของบ้านมือ 2 ที่ยังอยู่ในระดับต่ำกว่า 2 ล้านบาท สะท้อนว่าบ้านมือ 2 ยังสามารถตอบโจทย์ผู้บริโภคกลุ่มกำลังซื้อปานกลาง-ล่างได้เป็นอย่างดี
ในระยะ 5 ปีที่ผ่านมา จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบมีแนวโน้มเติบโตในพื้นที่ปริมณฑลสูงกว่ากรุงเทพฯ ตามการขยายตัวของเมืองไปยังพื้นที่รอบนอก จากการขยายเส้นทางรถไฟฟ้า ที่ดินผืนใหญ่ในกรุงเทพฯ ที่หายาก และมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ผู้บริโภคหันมาสนใจทำเลปริมณฑลมากขึ้น ประกอบกับการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าไปยังพื้นที่รอบนอกมากขึ้น โดยในระยะ 5 ปีที่ผ่านมา จำนวนหน่วยโอนในปริมณฑลของบ้านแฝดมีอัตราการเติบโตที่สูงที่สุดถึง 15%CAGR รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ที่ 8%CAGR และ 4%CAGR ตามลำดับ ทั้งนี้จำนวนหน่วยโอนที่อยู่อาศัยแนวราบในปริมณฑลยังคงกระจุกตัวใน 3 จังหวัดหลัก ได้แก่ ปทุมธานี นนทบุรี และสมุทรปราการ โดยในระยะที่ผ่านมา ผู้บริโภคสนใจที่อยู่อาศัยแนวราบในปทุมธานี และนนทบุรีค่อนข้างมาก
EIC คาดว่าที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2022 จะอยู่ที่ราว 44,100 หน่วย (+21%YOY) โดยในช่วงเจ็ดเดือนแรกของปี 2022 ผู้ประกอบการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบราว 24,728 หน่วย (+43%YOY) และคาดว่าในช่วงที่เหลือของปี ผู้ประกอบการจะทยอยเปิดโครงการตามแผนที่วางไว้อย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ดี จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดใหม่ขายได้ในช่วงเจ็ดเดือนแรกของปี 2022 ยังคงหดตัว โดยมาจากการหดตัวของทาวน์เฮาส์ ซึ่งมีสัดส่วนสูงที่สุดเป็นหลัก รวมถึงบ้านแฝดที่หดตัวด้วยเช่นกัน สะท้อนถึงกำลังซื้อปานกลาง-ล่าง ซึ่งเป็นผู้บริโภคหลักได้รับผลกระทบด้านเศรษฐกิจ
ปัจจัยหนุนตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ
• ผู้บริโภคยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบ ที่สามารถตอบโจทย์ด้านพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวาง ความปลอดภัย และความเป็นส่วนตัว
• การพัฒนาด้านการคมนาคม โดยเฉพาะรถไฟฟ้า ทั้งสายที่เปิดให้บริการใหม่ และส่วนต่อขยาย ซึ่งทำเลปลายสายรถไฟฟ้าเป็นต้นไปเป็นโอกาสสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบ
• มาตรการให้สิทธิชาวต่างชาติที่ความมั่งคั่งสูงถือครองที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ จะช่วยหนุนตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบราคาสูง แต่ยังต้องติดตามความคืบหน้าของการประกาศ รายละเอียด และเงื่อนไขต่อไป
ปัจจัยท้าทายตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ
• ต้นทุนการก่อสร้างสูงขึ้น ทั้งราคาที่ดินมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับที่ดินผืนใหญ่หายากขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบปรับตัวสูงขึ้น รวมถึงต้นทุนวัสดุก่อสร้างได้รับผลกระทบจากการปรับตัวขึ้นของราคาพลังงาน อีกทั้ง ต้นทุนแรงงานยังอยู่ในระดับสูง จากการที่ภาคก่อสร้างยังเผชิญภาวะขาดแคลนแรงงานอีกด้วย
• อัตราเงินเฟ้อ และอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง และต้นทุนสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น
• บ้านมือ 2 มีแนวโน้มออกสู่ตลาดมากขึ้น จากผลกระทบจากด้านเศรษฐกิจ และการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทำให้การแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นไปอย่างรุนแรงขึ้น
ข้อเสนอแนะสำหรับผู้ประกอบการในการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบ
• ผู้ประกอบการอาจพัฒนาบ้านเดี่ยวราคาสูง เพื่อเจาะผู้บริโภคกลุ่มกำลังซื้อสูง ที่ได้รับผลกระทบจากด้านเศรษฐกิจที่ชะลอตัวค่อนข้างน้อย ขณะที่การพัฒนาบ้านเดี่ยวขนาดเล็ก และบ้านแฝด เพื่ออาจเจาะผู้บริโภคกลุ่มกำลังซื้อปานกลางขึ้นไป รวมถึงกลุ่ม Gen Y และ Z ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยแนวราบหลังแรก สำหรับการพัฒนาทาวน์เฮาส์ โดยเฉพาะโครงการที่เจาะผู้บริโภคกลุ่มกำลังซื้อระดับล่าง ควรเป็นไปอย่างระมัดระวัง โดยอาจทยอยระบายหน่วยเหลือขายสะสม แล้วจึงทยอยเปิดตัวตัวโครงการใหม่
• ราคาที่ดินในเมืองที่ปรับตัวสูงขึ้น และที่ดินผืนใหญ่หายากขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการอาจเลือกพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบในพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก และปริมณฑลมากขึ้น โดยจำเป็นต้องพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในแต่ละ Segment อย่างสอดคล้องกับต้นทุนราคาที่ดิน
• นำเสนอความคุ้มค่า และบริการใหม่ๆ ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภค เช่น นำเทคโนโลยีด้านความปลอดภัย และการประหยัดพลังงานมาใช้ มีความยืดหยุ่นในการปรับพื้นที่ใช้สอย และฟังก์ชันต่างๆ ภายในบ้าน ออกแบบเป็น Universal design ที่ตอบโจทย์การอยู่ร่วมกันของสมาชิกในบ้าน รวมถึงทางเลือกที่หลากหลายมากขึ้นสำหรับผู้บริโภค เช่น โครงการที่มีทั้งบ้านเดี่ยว และบ้านแฝด
อ่านต่อรายงานฉบับเต็มได้ที่... https://www.scbeic.com/th/detail/product/ residential-160822
ผู้เขียนบทวิเคราะห์ : วริทธิ์นันท์ โฆษิตเจริญสุข นักวิเคราะห์ Economic Intelligence Center ธนาคารไทยพาณิชย์ (จำกัด) มหาชน EIC Online : www.scbeic.com Line : @scbeic
ข่าวเด่น