ที่ดิน ถือเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าไม่หยุดนิ่งตามกาลเวลา โดยมีแนวโน้มที่จะมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้น หากมีเหตุการณ์ในอนาคตที่ทำให้ที่ดินดังกล่าวกลายเป็นที่ดินทำเลดี มีศักยภาพ เช่น มีถนนตัดผ่าน มีการสร้างรถไฟฟ้าใกล้ที่ดินของเรา (ตามการพัฒนาของระบบขนส่ง) หรือใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก ซึ่งจะทำให้ Demand ของที่ดินตรงนั้นมีแต่จะมากขึ้นๆ เพราะทั้งด้วยเรื่องของการเพิ่มขึ้นของประชากรและการขยายตัวของเมือง แต่ทรัพยากรอย่างที่ดินนั้นกลับมีอย่างจำกัด ไม่สามารถผลิตเพิ่มได้ ฉะนั้น ราคาของที่ดิน จึงมีการขยับของราคาตลอดเวลา เมื่อ 20 ปีที่แล้ว เราซื้อที่ดิน 1 ไร่มาในราคา 1 ล้านบาท ผ่านไป 10 ปี ราคาของที่ดินอาจมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเป็น 20 ล้านบาทแล้วก็ได้
และในเมื่อที่ดินมีมูลค่าเพิ่มขึ้น เรื่องของการส่งมอบสินทรัพย์ประเภทนี้ไปยังบุตรหรือทายาทรุ่นต่อไป ก็จะต้องเสียภาษีที่คำนวณจากราคาประเมินปัจจุบันโดยกรมที่ดิน ซึ่งจะเสียภาษีทั้งค่าอากรแสตมป์ และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา แปลว่า ที่ดินที่มีการประเมินราคาที่สูงขึ้น ก็จะต้องเสียภาษีในจำนวนที่มากขึ้นด้วย แต่ถ้าหากสินทรัพย์อย่างที่ดินถือครองโดยนิติบุคคล การส่งมอบไปยังบุตร ราคาของที่ดินที่นำมาคำนวณเป็นภาษี จะยังเป็นราคาเดิมไม่เปลี่ยนแปลง ซึ่งได้รับประโยชน์ที่ยืดหยุ่นมากกว่า และไม่ยุ่งยากเท่าการโอนที่ดินในนามของบุคคลธรรมดา เป็นที่มาของการเกิดขึ้นอย่าง “Family Office” หรือที่รู้จักกันว่า “กงสี” การจัดตั้งบริษัทขึ้นมาเพื่อดูแลสินทรัพย์ของครอบครัว
จากการสัมภาษณ์ “ดร.สาธิต ผ่องธัญญา” ผู้อำนวยการอาวุโส Estate Planning & Family Office ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ให้ข้อมูลว่า ปัจจุบันการนำที่ดินมาเป็นทุนจัดตั้งบริษัท หรือจัดตั้งบริษัทเพื่อถือครองทรัพย์สินมีแนวโน้มมากขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะการเป็น Family Office ซึ่งจะมีการจัดตั้งบริษัทขึ้นมาเพื่อถือครองทรัพย์สินในระยะยาว เมื่อพร้อมที่จะส่งต่อให้กับบุตร มากกว่าการส่งต่อที่ดินในนามส่วนตัว เพราะจะเสียภาษีในอัตราที่สูงดังที่กล่าวไปข้างต้น โดยที่ถ้าทรัพย์สินอย่างที่ดินอยู่ในนามของบริษัทเป็นเจ้าของ มูลค่าของที่ดินจะยึดหลักราคาที่ถูกบันทึกเอาไว้ในเวลานั้น และไม่เปลี่ยนแปลง สมมติ เราได้ทำการซื้อที่ดิน 1 ล้านบาท และนำมาเป็นทุนจดทะเบียนบริษัท ผ่านไป 20 ปี แม้ที่ดินจะมีมูลค่าปัจจุบันอยู่ที่ 35 ล้านบาท แต่บริษัทก็จะยังมีมูลค่าอยู่ที่ 1 ล้านบาทเท่าเดิม โดยเวลาจะส่งมอบต่อให้กับบุตร ก็จะเป็นในลักษณะของการโอนหุ้นมูลค่า 1 ล้านบาทให้ อีกทั้งการส่งมอบให้บุตรก็ได้รับยกเว้นภาษีอากรแสตมป์ และเสียภาษีในอัตราที่ต่ำกว่า (เนื่องจากคิดมูลค่าของบริษัท) แต่หากเราซื้อที่ดินดังกล่าวในนามบุคคลธรรมดา การโอนให้บุตร หรือการขายต่อก็ตาม จะต้องเสียภาษีที่คำนวณโดยราคาราชการที่ 35 ล้านบาท เพราะฉะนั้นในกลุ่มคนที่ถือครองที่ดินมีแนวโน้มที่จะนำไปจดทะเบียนบริษัทและโอนเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทมากขึ้นเรื่อยๆ
โดยการตั้งบริษัทแบบนี้ ก็ไม่เพียงแต่เฉพาะการทำในรูปแบบของ Home Office ที่จัด การสินทรัพย์ครอบครัวเพื่อความโปร่งใส แต่ยังมีการนำที่ดินมาถือครองในนามนิติบุคคล เพื่อเอื้อต่อประโยชน์ในด้านของการซื้อขายด้วย ซึ่งจะขายที่ดินด้วยวิธีการขายหุ้นแทนกับคนที่จะมาซื้อที่ดินเช่นกัน หรือการนำที่ดินจัดตั้งบริษัทเป็นนิติบุคคล เพื่อการลงทุนก็มีมากขึ้น โดยอาจจะเป็นการถือหุ้นร่วมกันระหว่างเพื่อนฝูงหรือผู้ร่วมธุรกิจ เพราะสินทรัพย์ที่ถือครองในนามบริษัทมีความโปร่งใส มี Transaction บันทึกเอาไว้ทั้งหมดจากการยื่นงบการเงินในนามนิติบุคคล มากกว่าการรวมสินทรัพย์แล้วมอบให้ใครคนหนึ่งดูแลในนามบุคคลธรรมดาที่ตรวจสอบได้ยาก หากเกิดปัญหาขึ้นมา
ซึ่งการจัดการที่ดินด้วยการตั้งเป็นบริษัทดังที่กล่าวมา ไม่นับว่าเป็นการกระทำที่ไม่สุจริต หรือถือว่าเป็นการหลบเลี่ยงภาษีแต่อย่างใด เพราะการจัดตั้งบริษัทเพื่อทำธุรกิจทั่วไป หรือเพื่อการลงทุน โดยมีที่ดินในครอบครอง สามารถขอจัดตั้งบริษัทกับทางกระทรวงพาณิชย์ได้อยู่แล้ว และยังเป็นเรื่องที่ทางกรมสรรพากรในหลายๆ ประเทศรวมถึงประเทศไทยให้การสนับสนุนเสียด้วยซ้ำ เพราะหากเป็นนิติบุคคล ก็จะจำเป็นต้องมีการทำบัญชีเพื่อยื่นงบการเงิน ข้อมูลทุกอย่างจะเข้ามาในระบบ ซึ่งทั้งโปร่งใส ทั้งสามารถตรวจสอบได้ อันเป็นการทำให้ระบบการเสียภาษีนั้นเข้มแข็งเสียด้วยซ้ำ
อีกทั้งยังเป็นการลดปัญหาการแบ่งมรดกที่ดินอีกด้วย โดยเฉพาะในครอบครัวใหญ่ที่มีทายาทในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ดินหลายคน ซึ่งทั้งต้องมีการแบ่งที่ดินตามสัดตามส่วน และต้องไปขอจดทะเบียนรับโอนมรดกที่ดินกับสำนักงานที่ดินด้วยกันทุกคน หากบุคคลใดสูญหายไป หรือเกิดปัญหาตามตัวไม่ได้ ก็จะยังไม่สามารถโอนที่ดินมาเป็นกรรมสิทธิ์ของใครได้ ทำให้เสียเวลาและเสียโอกาสหากต้องการนำสินทรัพย์นั้นไปต่อยอดหรือทำทุนต่อ ฉะนั้นการจัดตั้งบริษัทเพื่อถือครองที่ดินจึงเป็น Solution ที่ช่วยจัดการภาษีได้อย่างมีประสิทธิภาพ และช่วยรับมือกับความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในภายภาคหน้า
.jpg)
ข่าวเด่น