จากปัญหาของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ที่เรื้อรังในจีนกว่า 5 ปี เนื่องจากการเกิดขึ้นของโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างมากมาย ทั้งบ้านและคอนโดมานานหลายปีจนเกินสภาวะที่สินค้ามีจำนวนมากกว่าความต้องการซื้อ หรือ Over Supply แม้ทีแรก ธุรกิจนี้จะเป็นสิ่งที่ขับเคลื่อนให้ GDP ของประเทศเติบโตได้เป็นอย่างดี เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์จีนมีมูลค่าทางเศรษฐกิจถึง 30% ของ GDP จีน (เป็นพาร์ทใหญ่ในระบบเศรษฐกิจ) แต่พอถึงช่วงระยะเวลาหนึ่งที่น้ำลดตอผุด โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เริ่มไม่สามารถที่จะแบกรับหนี้เอาไว้ได้ อย่างอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่อันดับ 2 ของจีนที่ชื่อว่า Evergrande ซึ่งผิดนัดชำระหนี้มา 2 ปี จนทำการยื่นล้มละลายต่อศาลรัฐบาลกลางสหรัฐในท้ายที่สุด และล่าสุดนี้ บริษัทได้ถูกระงับการซื้อขายหุ้น อีกทั้งประธานของบริษัทอย่างนายฮุยกาหยาน ก็ได้ถูกตำรวจควบคุมตัวและกักบริเวณในสถานที่ที่กำหนด ซึ่งอาจแปลได้ว่า ณ ตอนนี้ ทางรัฐบาลจีนกำลังเดินหน้าแก้ไขวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ในประเทศอย่างเต็มกำลังแล้ว
Evergrande หรือ China Evergrande Group เป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์อันทรงอิทธิพลรายใหญ่ในจีน ซึ่งในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังเฟื่องฟูในจีน ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ของ Evergrande สูงสุดเป็นอันดับ 2 ของจีน โดยบริษัทมีโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 1,300 โครงการทั่วประเทศ การเติบโตของบริษัทนั้นก้าวกระโดด สัมพันธ์กับการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีน ที่มาจากค่านิยมของคนจีนส่วนใหญ่ ที่นิยมลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กัน ซึ่งในบางครอบครัวมีบ้านในการครอบครอง 2 - 3 หลัง ที่นอกจากจะเอาไว้อาศัยอยู่เอง ก็ซื้อหลังอื่นๆเอาไว้เพื่อหวังกำไรตามคุณสมบัติของสินทรัพย์ชนิดนี้ที่มีอัตราราคาสูงขึ้นทุกๆปี อีกทั้งทางการของรัฐบาลในพื้นที่ต่างๆก็สนับสนุนให้มีโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เช่นนี้อย่างต่อเนื่อง เพื่อให้มีรายได้เข้าทางการรัฐจากการเช่าซื้อที่ดินในโครงการดังกล่าว (คนจีนสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือซื้อที่ดินสร้างสิ่งปลูกสร้างได้ แต่ไม่มีสิทธิ์เป็นเจ้าของในที่ดิน กรรมสิทธิ์และความเป็นเจ้าของยังคงเป็นของภาครัฐ) โดยจากการตรวจสอบของแคปิตอลอีโคโนมิกส์ พบว่าในปี 2021 อสังหาริมทรัพย์ในจีนราว 100 ล้านยูนิตมีผู้ซื้อไปแล้วแต่ไม่มีใครเข้าไปใช้อยู่อาศัย
Evergrande จึงได้รับประโยชน์จากค่านิยมของนักลงทุนและนักเก็งกำไรชาวจีนไปเต็มๆ แต่อนึ่ง ลักษณะการเติบโตของบริษัทนั้นเติบโตมาจากเงินกู้ ทั้งจากธนาคารพาณิชย์ในประเทศ และตลาดตราสารหนี้นอกประเทศ อีกทั้ง Evergrande ยังทำการขายอสังหาริมทรัพย์ของตนแบบ Pre-Sale กล่าวคือ เปิดขายโครงการก่อนการก่อสร้าง ซึ่งเป็นลักษณะของการนำเงินมาหมุน เมื่อเกิดการสร้างหนี้ที่มากขึ้นเรื่อยๆในตลาดอสังหาริมทรัพย์จีน ทางด้านรัฐบาลที่เริ่มจับสังเกตการสร้างหนี้ในประเทศที่มากเกินความพอดี จึงได้ออกนโยบาย 3 เส้นแดง เพื่อไม่ให้เกิดหนี้สินมากเกินไป โดยกำหนดให้การกู้เงินเป็นไปได้ยากขึ้น กระทบต่อรูปแบบการลงทุนของชาวจีน ที่เริ่มมีอัตราการซื้อบ้านที่น้อยลง ฉะนั้นแล้วจากความนิยมการลงทุนของคนจีนที่นิยมซื้ออสังหาริมทรัพย์จึงลดลง บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่กู้เงินเอามาลงทุนก่อนหน้านี้ โดยเฉพาะ Evergrande ที่เติบโตด้วยการกู้หนี้มาหมุน ก็ไม่มีรายได้ที่จะเอาไปจ่ายหนี้ จึงเผชิญกับปัญหาสภาพคล่อง จนทำการยื่นล้มละลายในที่สุด
จากข่าวปัญหาสภาพคล่องของ Evergrande ตั้งแต่เริ่มมีการผิดนัดชำระในช่วงปี 2021 เป็นต้นมา อีกทั้งยังเป็นบริษัทที่มีหนี้มากที่สุดในโลก 19.7 แสนล้านหยวน หรือเกือบ 10 ล้านล้านบาทไทย จึงส่งผลกระทบต่อตลาดความเชื่อมั่นของอสังหาริมทรัพย์จีนโดยรวมอย่างรุนแรง เกิดปรากฏการณ์ที่มีการแห่ขายบ้านและคอนโดล้นตลาด ซึ่งเมื่อมีอุปทานมากกว่าอุปสงค์ ทำให้ราคาของอสังหาริมทรัพย์นั้นตกต่ำลงเรื่อยๆ หลายพื้นที่ได้ทำสงครามราคาลดแหลกแจกแถม ถึงขนาดซื้อคอนโด 1 ห้องแถม 1 ห้อง เพื่อจูงใจผู้ซื้อที่มีสัดส่วนน้อยกว่าคนขายในตลาดอย่างมหาศาล จากเรื่องที่เกิดขึ้น จึงกลายเป็นปัญหาฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ที่มีผลกระทบต่อระบบเศรษฐกิจจีนอย่างยิ่งยวด Evergrande เลยถูกมองว่าเป็น 1 ในต้นตอของวิกฤตดังกล่าว การที่นายฮุยกาหยาน ประธานบริษัท Evergrande ถูกจับกุมตัว กักบริเวณ ไม่สามารถติดต่อกับผู้อื่นก่อนได้รับอนุญาต อีกทั้งก่อนหน้านี้ รัฐบาลจีนยังได้สั่งให้มีการควบคุมตัวอดีตผู้บริหารบริษัท 2 คน และเจ้าหน้าที่บุคคลในหน่วยธุรกิจบริหารความมั่งคั่งของบริษัทในเครือ Evergrande เอาไว้ด้วย การกระทำของรัฐบาลจีนดังกล่าว จึงเป็นสัญญาณว่า การแก้วิกฤต Evergrande อาจกำลังเข้าสู่ระยะใหม่ ที่รัฐบาลกำลังรุกหน้าแก้ไขโครงสร้างของปัญหาแบบถอนรากถอนโคน ซึ่งในตอนนี้ เป็นไปได้ว่า Evergrande กำลังเข้าสู่ขั้นตอนของการสอบสวนในทางอาญาอยู่
จากเรื่องที่เกิดขึ้นนี้ ล่าสุดเมื่อวันที่ 22 ก.ย. ที่ผ่านมา Evergrande ได้ยกเลิกการประชุมเจ้าหนี้รายสำคัญ ซึ่งจะมีการทบทวนแผนการปรับโครงสร้างหนี้ในต่างประเทศขึ้นใหม่ ในช่วงที่ตลาดหลักทรัพย์ฮ่องกงก็ได้ทำการระงับซื้อขายหุ้นของ Evergrande เป็นที่เรียบร้อยแล้ว เมื่อวันที่ 28 ก.ย. ที่ผ่านมา ก็คงต้องรอดูกันว่า ท้ายที่สุด Evergrande จะต้องล้มละลายและนำสินทรัพย์ไปขายทอดตลาดเพื่อชำระหนี้ หรือรัฐบาลจะมีทางออกให้กับ Evergrande ในรูปแบบอื่น
ข่าวเด่น