“กรุงเทพมหานคร” เมืองหลวงของไทยที่เป็นฐานเศรษฐกิจของประเทศ เป็นศูนย์บริหารรวมของการเมือง วัฒนธรรม การติดต่อที่เชื่อมระบบเศรษฐกิจกับนานาชาติ การคมนาคมที่ครบครัน อีกทั้งยังเป็นศูนย์กลางทางการเงินนานาชาติที่ใหญ่ที่สุดในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้อีกด้วย จึงไม่แปลกที่กรุงเทพฯ จะเป็นเมืองที่ดึงดูดคนไทยจากทั่วประเทศรวมถึงคนต่างชาติให้เข้ามาแสวงหาโอกาสกันจำนวนมาก จนทำให้พื้นที่นี้มีจำนวนประชากรสูงที่สุดในไทย
ซึ่งแน่นอนว่า เมื่อมีความหนาแน่นของผู้คนสูง ก็ทำให้ราคาของที่ดินนั้นปรับตัวสูงขึ้นด้วยเป็นธรรมดา เป็นเหตุผลที่ว่าราคาบ้านหนึ่งหลังที่มีขนาดพอๆ กันในจังหวัดกรุงเทพฯ จะมีราคาที่สูงกว่าเมื่อเทียบกับจังหวัดอื่นๆ และทั้งนี้แต่ละเขตแต่ละพื้นที่ในกรุงเทพฯ ก็ยังมีช่วงของราคาค่าเช่า-ราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เท่ากันอยู่ดี ซึ่งเมื่อพิจารณาคร่าว ๆ เราจะรู้กันดีว่ามันคือความแตกต่างกันในแง่ของทำเล แต่สำหรับใน Scoop นี้ ”AC News“ อยากชี้ให้เห็นถึงรายละเอียดที่ลึกลงไป ซึ่งก็คือเรื่องของผังเมือง ที่ถ้าหากเราสามารถอ่านผังเมืองเป็น จะเป็นประโยชน์อย่างมากในการพิจารณาเลือกที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ให้ตอบโจทย์กับ Lifestyle ของเรา โดยเฉพาะในช่วงเวลานี้ที่จะมีการปรับเปลี่ยนผังเมืองใหม่ โดยคาดว่าจะมีการประกาศใช้ภายในปี 2568
ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครนั้น มีการประกาศใช้มาตั้งแต่ปี 2556 และมีผลบังคับใช้มามากกว่า 10 ปี แต่ล่าสุดนี้ ได้มีการออกร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฉบับใหม่ 2568 หรือชื่อเรียกอย่างเป็นทางการว่า ร่างผังเมืองกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) พ.ศ. 2566 ซึ่งมีการศึกษาและปรับปรุงผังเมืองรวม ด้วยการจัดประชุมไปแล้ว 5 ครั้ง โดยคาดว่าจะประกาศใช้เร็ว ๆ นี้ ภายในปี 2568
ร่างผังเมืองกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4)
จาก https://cpudgiportal.bangkok.go.th/
ซึ่งก่อนที่จะไปดูรายละเอียดของผังเมืองฉบับใหม่ สิ่งพื้นฐานของการอ่านผังเมืองเป็น ควรเริ่มจากการแยกประเภทของที่ดินก่อนเป็นอันดับแรก ซึ่งผังเมืองกรุงเทพฯจะมีการแบ่งประเภทตาม Code สี ที่บ่งบอกถึงจุดประสงค์ของการใช้งานที่ต่างกันในแต่ละพื้นที่ โดยหลัก ๆ จะประกอบไปด้วย 10 สีหลัก ตามรูปภาพด้านบน แต่จะมีสีที่สำคัญในการพิจารณาสำหรับที่อยู่อาศัย คือ สีแดง สีน้ำตาล สีส้ม และสีเหลือง มีรายละเอียดดังนี้
สีแดง หรือ ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม มีรหัสกำกับตั้งแต่ พ.1-พ.5 โดยแบ่งตามลักษณะของทำเลที่ตั้งเป็นหลัก
• สีผังเมืองสีแดงส่วนรหัส พ.1 (ตั้งแต่พ.1-1 ไปจนถึง พ.1-21) คือ พื้นที่ที่เป็นศูนย์พาณิชย์ของชุมชน ครอบคลุมการใช้ชีวิตประจำวันทั้งสินค้าและบริการในบริเวณชานเมือง
• สีผังเมืองสีแดงส่วนรหัส พ.2 (ตั้งแต่พ.2-1 ไปจนถึง พ.2-5) คือ พื้นที่ที่เป็นศูนย์กลางธุรกิจของทั้งการค้าขายสินค้าและการให้บริการ ตลอดจนนันทนาการ เพื่อสร้างสมดุลระหว่างที่อยู่อาศัยและการประกอบอาชีพย่านชานเมือง
• สีผังเมืองสีแดงส่วนรหัส พ.3 (ตั้งแต่พ.3-1 ไปจนถึง พ.3-43) คือ พื้นที่ที่เป็นศูนย์กลางธุรกิจของทั้งการค้าขายสินค้าและการให้บริการ ตลอดจนนันทนาการ สำหรับประชาชนทั่วไป
• สีผังเมืองสีแดงส่วนรหัส พ.4 (ตั้งแต่พ.4-1 ไปจนถึง พ.4-3) คือ พื้นที่ที่เป็นศูนย์กลางธุรกิจของทั้งการค้าขายสินค้าและการให้บริการ ตลอดจนนันทนาการ บริเวณใกล้เคียงระบบขนส่ง
• สีผังเมืองสีแดงส่วนรหัส พ.5 (ตั้งแต่พ.5-1 ไปจนถึง พ.5-7) คือ พื้นที่ที่เป็นศูนย์กลางธุรกิจของทั้งการค้าขายสินค้าและการให้บริการ ตลอดจนนันทนาการ ในระดับอาเซียน
สีน้ำตาล หรือ ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นสูง มีรหัสกำกับ ย.8-ย.10 โดยแต่ละรหัสกำกับก็จะมีความแตกต่างกันดังนี้
• สีผังเมืองสีน้ำตาลส่วนรหัส ย.8 (ตั้งแต่ย.8-1 ไปจนถึง ย.8-26) คือ พื้นที่ที่ให้ความสำคัญกับสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติ รองรับที่พักอาศัยในเขตเมืองชั้นใน
• สีผังเมืองสีน้ำตาลส่วนรหัส ย.9 (ตั้งแต่ย.9-1 ไปจนถึง ย.9-30) คือ พื้นที่ที่อยู่ในเขตให้บริการระบบขนส่งมวลชนและรองรับที่พักอาศัยในเขตเมืองชั้นใน
• สีผังเมืองสีน้ำตาลส่วนรหัส ย.10 (ตั้งแต่ย.10-1 ไปจนถึง ย.10-13) คือ พื้นที่ที่เป็นช่วงรอยต่อกับพื้นที่พาณิชยกรรม ซึ่งเป็นศูนย์กลางเมืองที่มีความครึกครื้นทางเศรษฐกิจสูง ซึ่งต่อเนื่องกันกับที่พักอาศัยในเขตเมืองชั้นใน
สีส้ม หรือ ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง มีรหัสกำกับ ย.5-ย.7 โดยรหัสกำกับจะให้ความสำคัญของเขตพื้นที่ย่อยต่างกัน ดังนี้
• สีผังเมืองสีส้มส่วนรหัส ย.5 (ตั้งแต่ย.5-1 ไปจนถึง ย.5-37) คือ พื้นที่ที่ให้ความสำคัญกับการรองรับการขยายตัวของประชากรที่อาศัยอยู่ในเขตเมืองชั้นในหรือเขตที่มีพื้นที่ต่อเนื่องกันกับเขตเมืองชั้นใน
• สีผังเมืองสีส้มส่วนรหัส ย.6 (ตั้งแต่ย.6-1 ไปจนถึง ย.6-48) คือ พื้นที่ที่ให้ความสำคัญกับชุมชนชานเมือง เขตอุตสาหกรรมตลอดจนนิคมอุตสาหกรรม
• สีผังเมืองสีส้มส่วนรหัส ย.7 (ตั้งแต่ย.7-1 ไปจนถึง ย.7-30) คือ พื้นที่ที่เป็นเขตต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นในและอยู่บนพื้นที่ที่มีระบบบริการขนส่งมวลชนซึ่งรองรับการอยู่อาศัยด้วย
สีเหลือง หรือ ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย มีรหัสกำกับคือ ย.1-ย.4 ซึ่งแต่ละรหัสก็ยังมีรายละเอียดของจุดประสงค์ย่อยต่างกันคือ
• สีผังเมืองสีเหลืองส่วนรหัส ย.1 (ตั้งแต่ย.1-1 ไปจนถึง ย.1-4) และสีผังเมืองสีเหลืองส่วนรหัสย.3 (ตั้งแต่ย3-1 ไปจนถึง ย3-70 ) คือ พื้นที่สำหรับการส่งเสริมและดำรงสภาพแวดล้อมที่ดีสำหรับการอยู่อาศัย
• สีผังเมืองสีเหลืองส่วนรหัส ย.2 (ตั้งแต่ย.2-1 ไปจนถึง ย.2-17) คือ พื้นที่สำหรับการรองรับการขยายตัวของประชากรในย่านชานเมืองพร้อมสภาพแวดล้อมที่ดี
• สีผังเมืองสีเหลืองส่วนรหัส ย.4 (ตั้งแต่ย.4-1 ไปจนถึง ย.4-40) คือ พื้นที่ที่ตั้งอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งที่มีสภาพแวดล้อมที่ดี
ซึ่งสังเกตได้ว่า พื้นที่ของกรุงเทพมีการเติบโตแบบรวมศูนย์และกระจายออกไปยังวงนอก หากพิจารณาจากผังเมืองจะเปรียบได้กับลักษณะของไข่ดาว ตรงส่วนของไข่แดง ที่บ่งบอกถึงพื้นที่สีแดงหรือที่ดินพาณิชยกรรมจะอยู่บริเวณด้านในใจกลางเมือง เป็นที่ตั้งของโซน CBD (Central Business District) พื้นที่ศูนย์กลางของเมืองที่มีกิจกรรมขับเคลื่อนทางธุรกิจขนาดใหญ่ ศูนย์กลางของแหล่งงาน กิจกรรมทางสังคมและเศรษฐกิจของเมืองหรือประเทศ โดยจะเป็นที่ตั้งของสำนักงานออฟฟิศ โครงการ Mixed-use และโครงการคอนโด High Rise ส่วนวงถัดออกไปจะเป็นพื้นที่สีน้ำตาล ที่มีโครงการคอนโด High Rise เช่นกันแต่จะมีโครงการแนวราบเล็กน้อยเนื่องจากเป็นโซนที่อยู่อาศัย ถัดออกมาเป็นสีส้ม ซึ่งจะเป็นที่ตั้งของอาคารคอนโดผสมกับที่อยู่อาศัยแนวราบ และสีเหลืองจะพบที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่นทาวน์โฮม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ตึกแถวเสียส่วนใหญ่
ซึ่งเกณฑ์หลักว่าทำไมพื้นที่สีส้มไปจนถึงพื้นที่สีแดงนั้นสามารถสร้างคอนโด ไล่ความสูงจากน้อยไปมากตามลำดับได้นั้น มาจากการจำแนกตามค่า FAR หรือ Floor Area Ratio อัตราส่วนพื้นที่ที่สร้างได้ต่อขนาดที่ดิน (มีหน่วยเป็นตารางเมตร) โดยที่โซนสีแดง จะเป็นโซนที่มีค่า FAR สูงที่สุด แต่ก็จะมีการแยกย่อยลำดับค่าไปตามรหัส พ.1-พ.5 ซึ่งพื้นที่สีแดง พ.5 จะเป็นTier สูงสุด อย่างเขตปทุมวัน (สยาม ชิดลม) อโศก สีลม และ สาธร มีค่า FAR 10 หมายความว่าผู้เป็นเจ้าของที่ดิน 1 ไร่ = 1,600 ตารางเมตร FAR 10 ก็หมายความว่าเราสามารถสร้างพื้นที่ได้ 10 เท่าของขนาดที่ดินที่เราเป็นเจ้าของ ค่า FAR จึงกลายเป็นตัววัดที่ว่าหากยิ่งสูง พื้นที่ตรงนั้นจะยิ่งมีราคาแพง และข้อมูลตรงนี้ยังมีประโยชน์กับการเลือกลงทุน หรือเลือกที่อยู่อาศัย ตามไลฟ์สไตล์แต่ละบุคคลได้ด้วย เช่น การคาดการณ์ว่าคอนโดที่เราจะเลือกซื้อ ในอนาคตจะไม่มีโครงการ คอนโดหรืออาคารสำนักงานมาสร้างบดบังวิวของเรา หรือสามารถพิจารณาเลี่ยงพื้นที่อยู่อาศัยที่แออัดได้ เป็นต้น โดยผู้อ่านสามารถเข้าไปดูรายละเอียดของประเภทพื้นที่และค่า FAR ทั้งฉบับเก่าและใหม่ได้ที่ https://www.landometer.com/map
แล้วร่างผังเมืองฉบับใหม่ มีอะไรแตกต่างจากฉบับเดิมบ้าง?
หากพิจารณาเปรียบเทียบกันระหว่าง ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 กับ ร่างผังเมืองกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) พ.ศ. 2566 หลัก ๆ คือการขยายเขต CBD หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจ ที่มีการปรับบริเวณท่าเรือคลองเตย จากผังสีน้ำเงิน (ที่ดินประเภทสถาบันราชการ) เปลี่ยนมาเป็นพื้นที่สีแดง ทำให้ช่วงถนนพระราม 4 จะถูกยกระดับเป็นเส้นเศรษฐกิจเกือบทั้งหมด ส่วนตรงถนนบรรทัดทอง มีการเกิดผังเมืองแบบใหม่รหัสแดง พ.6 Creative District รองรับเศรษฐกิจสร้างสรรค์ ซึ่งเรียกได้ว่าไม่เคยมีมาก่อน (ที่ผ่านมา พื้นที่สีแดงมีแค่พ.1- พ.5) และโซนแยกพระราม 9 ก็มีการปรับจากโซนที่อยู่อาศัยเป็นหลักไปสู่โซนสีแดง เช่นกัน นอกจากนี้จะมีการปรับค่า FAR ที่สูงขึ้นตามจุดต่าง ๆ อีกด้วย
โดยประโยชน์จากการสามารถอ่านผังเมืองเป็นนั้น เราจะเห็นว่าผังเมืองฉบับใหม่ที่มีการปรับพื้นที่ดังกล่าว เช่น โซนพระราม 4 ข้างต้นที่กำลังกลายเป็น New S Curve ทางเศรษฐกิจใหม่ หากอยากอยู่อาศัยบริเวณโซนนี้ แต่สู้ราคาเช่า-ซื้อที่ดินแถวสามย่าน (ช่วงต้นของถนนพระราม 4) ไม่ไหว อ้างอิงจากร่างผังเมืองใหม่ ก็อาจพิจารณาช่วงบริเวณถนนพระราม 4 ตอนปลายที่ติดกับถนนสุขุมวิทนั้นไม่ได้ถูกอัปเกรดเป็นพื้นที่สีแดง แต่ยังคงไว้ให้เป็นพื้นที่อยู่อาศัยเป็นหลัก หรือการปรับค่า FAR ในโซนเอกมัยตอนปลาย ที่สูงขึ้นหมายความว่าที่ดินจะสามารถสร้างตึกและอาคารได้มากขึ้น มีความหนาแน่นมากขึ้น และที่สำคัญจะมีราคาแพงขึ้นอีกมาก เป็นต้น
ทั้งนี้ ราคาของที่ดินยังประกอบไปด้วยปัจจัยอื่น ๆ เพิ่มเติม เช่น ที่ดินดังกล่าวติดกับขนาดถนน ระยะใกล้ทางด่วน รถไฟฟ้า หรือใกล้แหล่งสถานที่สำคัญต่าง ๆ ก็ส่งผลกับราคาเช่นกัน ซึ่งหากพิจารณาร่วมกับการอ่านผังเมืองไปด้วย ก็จะสามารถทำให้เราเลือกที่อยู่อาศัยตรงกับ Lifestyle รวมถึงเป็นผลดีในแง่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมากเลยทีเดียว
ข่าวเด่น