“ไนท์แฟรงค์”ฟันธงความต้องการคอนโดมิเนียมในหัวหิน เปลี่ยนเป็นขนาด 1 ห้อง หลังราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น และหายาก ทำเลยอดฮิตยังคงเป็นชะอำ หัวหิน เขาตะเกียบ เขาเต่า ส่วนทำเลในเมืองกำลังมาแรง เผยนักลงทุนซื้อเพื่อปล่อยเช่า เหตุดีมานด์พุ่งขณะโรงแรมมีไม่พอต่อความต้องการ
 

นายแฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านโครงการที่พักอาศัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า ในทศวรรษที่ผ่านมา ซัพพลายของคอนโดมิเนียมในหัวหินส่วนมากมักจะเป็นขนาด 2-3 ห้องนอน แต่ในปัจจุบันแนวโน้มขนาดยูนิตของคอนโดมิเนียมได้เปลี่ยนมาเป็น 1 ห้องนอน โดยมีราคาขายเฉลี่ยที่ 2 ล้านบาทต่อยูนิต 
 

ทั้งนี้ ในอดีตผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในหัวหิน ส่วนมากจะซื้อคอนโดมิเนียมเก็บไว้เป็นบ้านพักตากอากาศสำหรับวันหยุดมากกว่าการซื้อเพื่อลงทุน แต่ในปัจจุบันผู้ซื้อส่วนใหญ่จะซื้อเพื่อสร้างรายได้จากการปล่อยเช่า เพราะในหัวหินมีโรงแรมไม่มากนัก ขณะที่ดีมานด์ของคอนโดมิเนียมให้เช่าเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วงวันหยุดสุดสัปดาห์ตั้งแต่วันศุกร์ถึงวันอาทิตย์ และวันหยุดยาวที่ต่อเนื่องจากวันเสาร์และวันอาทิตย์ 
 

ตลาดให้เช่ากำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว เพราะมีนักท่องเที่ยวชาวสแกนดิเนเวียและชาวรัสเซียเข้ามาเช่าอพาร์ตเม้นต์ในระยะเวลา 3 ถึง 6 เดือน นักท่องเที่ยวเหล่านี้ชอบอพาร์ตเม้นต์ ขนาด 1 หรือ 2 ห้องนอน พร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกหลายรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็นสระว่ายน้ำ ชายหาดขาวสะอาด หรือสนามเทนนิสเพื่อออกกำลังกาาย
 

นายข่าน กล่าวว่า มีซัพพลายเกิดขึ้นจำนวนมากในหัวหินในช่วงปี 2555 โดยมีชาวไทยเป็นผู้ซื้อที่ครองตลาดคิดเป็น 75% ของผู้ซื้อทั้งหมด ตรงกันข้ามกับตลาดที่พัทยาที่ลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย ประกอบด้วย ชาวไทย ชาวต่างชาติ และบุคคลที่ทำงานในนิคมอุตสาหกรรมของจังหวัดชลบุรี 
 

แนวโน้มซัพพลาย
 

ไนท์แฟรงค์ เก็บรวบรวมข้อมูลในส่วนของซัพพลายของคอนโดมิเนียมระหว่างปี 2546 – 2555 ซัพพลายสะสมส่วนมากจะอยู่ในชะอำ หัวหิน เขาตะเกียบ เขาเต่า และพื้นที่ภายในตัวเมือง ตัวเลขดังต่อไปนี้จะไม่รวมซัพพลายของคอนโดมิเนียมในพื้นที่บริเวณเมืองปราณบุรี โดยจำนวนซัพพลายสะสมของคอนโดมิเนียมในหัวหินในช่วงปลายปี 2555 อยู่ที่ 18,102 ยูนิต เพิ่มขึ้น 32.5% จากปลายปี 2554

ซัพพลายใหม่ของคอนโดมิเนียมพุ่งขึ้นสูง ด้วยการเปิดตัวของยูนิตใหม่ประมาณ 4,709 ยูนิต จาก 15 โครงการใหม่ที่เปิดตัวในปี 2555  จากตัวเลขนี้ มีจำนวนยูนิต 3,255 ยูนิต ที่เปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2555 และมียูนิตทั้งหมด 1,454 ยูนิต ที่ได้เข้าสู่ตลาดในช่วงครึ่งปีหลัง 
 

"ชะอำ" ยังคงเป็นทำเลยอดนิยมในตลาดคอนโดมิเนียมที่หัวหิน ซึ่งเป็นแนวโน้มที่มีมาตั้งแต่ปีที่ผ่านมา เนื่องจากการพัฒนาของพื้นที่ในเชิงพาณิชย์ที่มีสิ่งบันเทิงและสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย ไม่ว่าจะเป็นร้านอาหาร และร้านค้าปลีก ซึ่งได้เพิ่มความสะดวกสบายในพื้นที่สำหรับผู้อยู่อาศัย

ทั้งนี้ จำนวนซัพพลายที่เพิ่มขึ้นใหม่อย่างล้นหลามในบริเวณชะอำมีถึง 1,696 ยูนิต หรือ 36% ของจำนวนยูนิตที่เปิดตัวใหม่ทั้งหมดจาก 4 โครงการใหม่ที่ได้เข้าสู่ตลาดในปี 2555  
 

โดยบริเวณที่กำลังได้รับความนิยมมากขึ้น คือ พื้นที่บริเวณตัวเมือง ที่มีจำนวนยูนิตใหม่ทั้งหมด 1,424 ยูนิต ที่เปิดตัวในปี 2555  มีราคาขายเฉลี่ยที่อยู่ที่ 1.5 -3.5 ล้านบาท แต่ว่าโครงการเหล่านี้ตั้งอยู่ค่อนข้างไกลจากชายหาด ตามด้วยบริเวณทางตอนเหนือของหัวหินและเขาเต่า ซึ่งคิดเป็น 18% และ 15% ของจำนวนยูนิตที่เปิดตัวใหม่ในปี 2555 ทั้งหมดตามลำดับ
 

แนวโน้มดีมานด์
 

ด้านอัตราการเข้าอาศัยของคอนโดมิเนียมในหัวหินเพิ่มขึ้นจากปี 2553 กับยูนิตที่ขายได้ทั้งหมด 1,076 ยูนิต และในปี 2555 มียูนิตขายได้ทั้งหมด 1,344 ยูนิต ส่วนอัตราการเข้าอาศัยในปี 2555 นั้นสูงขึ้นด้วยจำนวนยูนิตที่ขายได้ทั้งหมด 2,879 ยูนิต 

ส่วนอัตราการเข้าอาศัย ลดลงจาก 72% ในปี 2553 มาอยู่ที่ 45% ในปี 2554 เนื่องจากซัพพลายของคอนโดมิเนียมที่ล้นตลาดกับยูนิตที่เปิดตัวใหม่ทั้งหมดราวๆ 6,000 ยูนิตในปี 2554 
 

ผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ ชี้ให้เห็นว่าอัตราการเข้าอาศัยได้เพิ่มขึ้นเป็น 49% กับดีมานด์ของคอนโดมิเนียมที่อยู่ที่ประมาณ 8,906 ยูนิต ภายในปลายปีของปี 2555 ที่ผ่านมา สำหรับอัตราการเข้าอาศัยในช่วงปีที่พีคสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในหัวหินอยู่ที่ประมาณ 1,000 ถึง 1,200 ยูนิตต่อปี อย่างไรก็ตาม อัตราการเข้าอาศัยในปี 2555 สูงกว่าอัตราการเข้าอาศัยในช่วงปีที่พีคอย่างเห็นได้ชัด
 

นายข่าน กล่าวว่า ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในหัวหิน สามารถแบ่งเป็น 2 กลุ่มเป้าหมาย คือ ชาวไทย  75% ของจำนวนผู้ซื้อในตลาดทั้งหมด ชาวต่างชาติที่ทำงานในกรุงเทพมหานคร และชาวต่างชาติที่เกษียณอายุ ประกอบด้วย ชาวสแกนดิเนเวีย ชาวรัสเซีย และชาวเยอรมัน ซึ่งทั้งหมดนี้คิดเป็น 25%ของผู้ซื้อที่เหลือในตลาด ผู้ซื้อชาวไทยเป็นกลุ่มผู้ซื้อรายใหญ่ในตลาดคอนโดมิเนียมที่หัวหินอันเนื่องมาจากชาวไทยที่อาศัยอยู่ในกรุงเทพมหานครโดยเฉพาะบุคคลที่ร่ำรวยมักแสวงหาบ้านพักหลังที่สองหรือบ้านพักตากอากาศสำหรับวันหยุดที่อยู่ใกล้กรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะหัวหินซึ่งห่างออกไปเพียง 200 กิโลเมตร หรือประมาณ 2.5 ชั่วโมง จากใจกลางกรุงเทพฯ  
 

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันสภาพของตลาดได้เปลี่ยนไปแล้ว มีบุคคลที่มีรายได้ปานกลางจากกรุงเทพมหานครเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในหัวหินไว้สำหรับเป็นบ้านพักในวันหยุดสุดสัปดาห์ จึงทำให้คอนโดมิเนียมราคาถูกมียอดขายที่ค่อนข้างดี
 

แนวโน้มราคา
 

เนื่องจากว่าบริเวณตอนใต้ของหัวหินมีสิ่งอำนวยความสะดวกให้ผู้พักอาศัยมากที่สุด สถิติราคาขายต่อของคอนโดมิเนียมในโซนนี้จึงสูงสุดด้วยราคาขายเฉลี่ยที่ 137,853 บาทต่อตารางเมตร ในช่วงปลายปี 2555 เพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับในปีที่ผ่านมา คอนโดมิเนียมในบริเวณเขาตะเกียบมีราคาขายเฉลี่ยที่สูงที่สุดเป็นอันดับ 2 ด้วยราคาขายเฉลี่ยที่อยู่ที่ 120,050 บาทต่อตารางเมตร ลดลง 1% จากปีที่ผ่านมา เพราะโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปี 2555 ส่วนมากมักจะเป็นบัดเจทคอนโดมิเนียมและมีราคาต่ำกว่าราคาคอนโดมิเนียมเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดทางตอนเหนือของหัวหินอยู่อันดับที่ 3ด้วยราคาขายเฉลี่ยที่ 103,798 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น  3% จากปีที่ผ่านมา จะเห็นได้ว่าราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรในเขาตะเกียบลดลงอย่างเห็นได้ชัดจากปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 74,595 บาทต่อตารางเมตรจนถึงปลายปี 2555
 

แนวโน้มในอนาคต

นายข่าน คาดว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในหัวหินจะเติบโตขึ้นอย่างมากเมื่อผู้พัฒนาโครงการและบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แนวหน้าของกรุงเทพมหานครที่อยู่ในตลาดหุ้นเข้ามาเปิดโครงการใหม่ในตลาดที่หัวหินในปีหน้า

อย่างไรก็ตาม กลุ่มเป้าหมายของผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในตลาดที่หัวหินยังคงแคบอยู่ โดยส่วนมากมักเป็นชาวไทย ชาวต่างชาติที่ทำงานในกรุงเทพมหานคร และชาวต่างชาติที่เกษียณอายุ เมื่อเทียบกับสถานที่ท่องเที่ยวอื่นๆ เช่น ภูเก็ต หรือพัทยา ที่ซึ่งกลุ่มเป้าหมาย ประกอบด้วย  นักท่องเที่ยวและนักลงทุนต่างชาติ

สำหรับที่ดินสำหรับการพัฒนาในทำเลไพร์ม โดยเฉพาะทางตอนใต้ของหัวหินน้อยลงเรื่อยๆ ในขณะที่ราคาที่ดินยิ่งพุ่งสูงขึ้น จึงคาดว่าสภาวะของซัพพลายสำหรับคอนโดมิเนียมในหัวหินในอนาคตจะรวมกลุ่มกันอยู่ที่ชะอำและในตัวเมืองที่ซึ่งมีที่ดินให้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมอยู่มากด้วยราคาที่ดินที่ถูกกว่าในโซนอื่นๆ
 

ฉะนั้นผู้พัฒนาโครงการควรปรับให้ซัพพลายและดีมานด์ในตลาดที่หัวหินมีความสมดุล หากว่ายังคงพัฒนาโครงการที่มียูนิตจำนวนมากต่อไปเรื่อยๆ อาจทำให้ซัพพลายสูงเกินกว่าที่ดีมานด์จะรับไหว ซึ่งอาจส่งผลให้ราคาของคอนโดมิเนียมดิ่งลงอย่างรวดเร็ว

ทั้งนี้ ข้อมูลที่ทางไนท์แฟรงค์รวบรวมและสำรวจ พบว่า ซัพพลายของคอนโดมิเนียมในหัวหินปี 2555 ได้ชะลอตัวลงจากปี 2554 ด้วยจำนวนโครงการที่เปิดตัวใหม่ลดลง อย่างไรก็ตาม ยังคงมีจำนวนโครงการที่เปิดใหม่เพิ่มขึ้นในปี 2555