เอเจนซี่ฯเผยอาคารชุด ราคา 2-3 ล้านบาท ให้ผลตอบแทนสูงถึง 8% ราคาพุ่งกว่า 10% ขณะอาคารชุดสุดหรูหราย่านสีลมให้ผลตอบแทนต่ำแค่ 3.1% ราคาเพิ่มขึ้นจิ๊บจ๋อย 0.5% แถมเจอปัญหาโอเวอร์ซัฟพลาย

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สจำกัด (AREA) เปิดเผยว่า บริษัทได้ทำการสำรวจโครงการอาคารชุดจำนวน 214 โครงการ ซึ่งเป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จประมาณ 1 ปี แต่ไม่เกิน 3 ปี เพื่อประเมินว่ามีผู้เข้าอยู่มากน้อยเพียงใด ผู้เข้าอยู่ส่วนใหญ่เป็นผู้ซื้ออยู่หรือผู้เช่า อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าได้ปีละกี่เปอร์เซ็นต์ และอัตราการเพิ่มขึ้นของราคา เพิ่มขึ้นปีละกี่เปอร์เซ็นต์

โดยผลการสำรวจชี้ให้เห็นถึงสถานการณ์โดยรวมในแต่ละทำเล แต่ละระดับราคาต่อหน่วย แต่ละราคาต่อตารางเมตร แต่ละแบบห้อง เช่น แบบสตูดิโอ แบบ 1, 2 หรือ 3 ห้องนอน รวมทั้งตามแต่ละขนาดเป็นตารางเมตรของแต่ละห้อง ซึ่งจุดเด่นของผลวิจัยนี้อยู่ที่การแยกตามทำเล ประเภทที่อยู่อาศัย ในรายละเอียดเพื่อที่เจ้าของโครงการ สถาบันการเงิน ตลอดจนผู้ลงทุนซื้ออาคารชุด จะได้นำข้อมูลไปประกอบการพิจารณา

ทั้งนี้ ได้ทำการสำรวจในบริเวณ สีลม-สาทร ยานนาวา-สาธุประดิษฐ์ พระราม3-แม่น้ำ สุขุมวิทตอนต้น สุขุมวิทตอนปลาย พหลโยธิน-พญาไท รัชดา-ลาดพร้าว ธนบุรี-ตากสิน ปิ่นเกล้า-พระราม 8 รามคำแหง และแจ้งวัฒนะ-รามอินทรา ซึ่งผลการวิจัยพบว่า กลุ่มสินค้าขายดี ได้แก่ 

1. อาคารชุดในย่านสุขุมวิทช่วงต้น ที่มีราคา 2-3 ล้านบาท ซึ่งราคาเพิ่มขึ้นถึง 10.1% ส่วนอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า ได้ปีละ 8% ทั้งนี้ อัตราผลตอบแทนนี้ประมาณการจากค่าเช่า 10 เดือน หารด้วยราคาขาย (ไม่ใช่ 12 เดือน เนื่องจากบางเดือนอาจไม่มีผู้เช่า และผู้ให้เช่ายังต้องมีภาระภาษีอีกด้วย)

2. อาคารชุดบริเวณสุขุมวิทช่วงปลาย (ตั้งแต่อ่อนนุขเป็นต้นไป) ที่มีราคา 1-2 ล้านบาท ก็อยู่ในภาวะตลาดที่ดีมาก ไม่มีแนวโน้มล้นตลาด มีราคาเพิ่มขึ้น 8.7% ต่อปี และมีอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าถึง 8.5% ต่อปี

3. อาคารชุดแถวรัชดา-ห้วยขวาง ที่มีราคา 2-3 ล้านบาท ก็อยู่ในภาวะที่ดีมาก มีราคาเพิ่มขึ้น 7.5% ต่อปี ส่วนอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า ได้ถึง 6.7% ต่อปีเช่นกัน

4. อาคารชุดแถวปิ่นเกล้า ที่มีราคา 1-2 ล้านบาท ก็มีอัตราเพิ่มขึ้นของราคา 7.7% ส่วนอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสูงถึง 7% ต่อปี

อย่างไรก็ตาม ก็มีสินค้าที่ประสบปัญหาล้นตลาด ซึ่งไม่พึงที่จะให้มีการสร้างเพิ่มเติม สินค้าเหล่านี้มีราคาค่อนข้างสูง ได้แก่ 1. อาคารชุดราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป มี 3 บริเวณได้แก่ แถวสีลม ซึ่งมีราคาเพิ่มขึ้นเพียงปีละ 0.5% และให้เช่าได้ผลตอบแทนเพียง 3.1% และแถวยานนาวา-สาธุประดิษฐ์ ที่มีราคาเพิ่มขึ้นเพียง 0.4% และมีผลตอบแทนได้เพียง 0.4% เช่นกัน ส่วนอีกบริเวณหนึ่งคือแถวสุขุมวิท ช่วงต้น ที่มีผลตอบแทนต่ำเช่นกัน

2. อาคารชุดราคา 10-20 ล้านบาท แถวพหลโยธินช่วงต้น ก็มีผลตอบแทนจากการให้เช่าเพียง 4.6% ส่วนราคาเพิ่มขึ้นเพียง 3.6% ในรอบปีที่ผ่านมา

3. อาคารชุดแถวธนบุรี-ตากสิน ราคา 5-10 ล้านบาท ไม่ค่อยประสบความสำเร็จ มีอัตราผลตอบแทนต่ำ

4. อาคารชุดราคา 3-5 ล้านบาทแถวปิ่นเกล้า ที่ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 1.6% และให้เช่าได้ผลตอบแทนเพียง 4.9% ต่อปีเท่านั้น

ทั้งนี้ อาจกล่าวได้ว่าบริเวณพหลโยธิน-พญาไท มีอัตราการเข้าอยู่อาศัยสูงสุดถึง 76% ของอาคารชุดที่สร้างเสร็จ แสดงว่ามีความต้องการสูง และหากพิจารณาถึงบริเวณที่มีผู้เช่าน้อยที่สุด ซึ่งแสดงว่าเป็นผู้ซื้อจริง (Real Demand) มาอยู่เป็นหลัก ก็คือย่านรามคำแหง ที่มีผู้เช่าอยู่เพียง 12% เท่านั้น