หากหลังเหตุการณ์ทางการเมืองจบแล้ว เราคิดจะกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยภาคอสังหาริมทรัพย์แล้วละก็ ท่านที่คิดจะต้องเข้าใจให้ถ่องแท้นะครับว่า ภาคเศรษฐกิจนี้เขาก็มีประเด็นความไม่แน่นอน ปัญหาอุปสรรค และทิศทางที่ใครต่อใครจะหวังพึ่งเขานั้นควรทราบดังนี้ครับ
1. การขาดแคลนแรงงานแทบจะทุกระดับ โดยเฉพาะแรงงานที่มีฝีมือ เนื่องจากแรงงานในภาคก่อสร้างมีการเคลื่อนย้ายไปยังภาคธุรกิจอุตสาหกรรมอื่นอย่างมาก ที่สำคัญสุดคือ การย้ายกลับถิ่นฐาน เพราะไปทำงานในแหล่งงานที่ไหนก็ได้ค่าจ้างค่าแรงขั้นต่ำ 300 บาท มีการประมาณกันว่า ภาคก่อสร้างยังมีความต้องการแรงงานอีกกว่า 5 แสนคน
2. วิธีการแก้ไขของผู้ประกอบการคือ มุ่งไปใช้แรงงานจากประเทศเพื่อนบ้านทดแทน แต่ยังมีปัญหาอุปสรรค เพราะกระบวนการนำเข้าแรงงานต่างด้าวมีขั้นตอนที่ยุ่งยากซับซ้อนมากมายพอควร มีเรื่องค่าใช้จ่ายแอบแฝงจำนวนหนึ่งหรือไม่ ที่สำคัญคือ อุปสรรคด้านภาษาสื่อสารและวัฒนธรรมความเชื่อความเป็นอยู่
3. เรื่องของการขาดแคลนวัสดุการก่อสร้าง ปูนซีเมนต์ เหล็ก ทราย เพราะมีความต้องการใช้จำนวนมากในเวลาเดียวกัน เมื่อมีความต้องการจำนวนมากในการก่อสร้างและต้องเร่งส่งมอบให้ทันกับเวลา ส่งผลให้ราคาวัสดุการก่อสร้างปรับเพิ่มขึ้นจากปกติเฉลี่ยปีละ 2-3% กลายมาเป็นบางช่วงกระโดดไป 10%
4. การใช้เทคนิคลดต้นทุนการก่อสร้างแบบที่นิยมกันเวลานี้คือ ใช้ชิ้นส่วนสำเร็จรูป (พรีแฟบ) เพื่อรองรับการก่อสร้างและการพัฒนาโครงการ ทำให้การก่อสร้างแล้วเสร็จเร็วขึ้น ลดต้นทุนในการก่อสร้างได้อย่างเป็นสาระสำคัญ บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยหลายแห่งต่างใช้กลยุทธ์ การสร้างและขยายโรงงานผลิตชิ้นส่วนสำเร็จรูป(พรีแฟบ)ของตนเองเพื่อรองรับการพัฒนาโครงการ คิดแบบง่ายๆ คือ ต้นน้ำ กลางน้ำ ปลายน้ำ ต้องคุมต้นทุนและคุมเวลาให้จบทีเดียว ไม่ไปอิงกับปัจจัยอื่นๆ ที่คุมได้ยาก
5. ในเรื่องราคาขายอสังหาริมทรัพย์ในปี 2557 ก็ยังมีแนวโน้มที่ปรับขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะราคาขายคอนโดมิเนียมที่อาจปรับขึ้น 5-10% เนื่องจากที่ดินที่จะพัฒนาโครงการได้นั้นหายากมากขึ้นและถึงจะหาได้แต่ราคาที่ดินก็เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะที่ดินย่านใจกลางเมืองหรือตามแนวรถไฟฟ้า เช่น ที่ดินย่านเพลินจิตสูงถึง 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา ลองคิดดูว่าเมื่อเอามาพัฒนาเพื่อขาย ราคาต่อตารางเมตรจะเพิ่มสูงขึ้นขนาดไหน สำหรับราคาบ้านจัดสรรผู้ประกอบการต่างคาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 5% เนื่องจากราคาที่ดินสำหรับใช้ในการพัฒนาในย่านชานเมืองนั้นราคาที่ดินยังพอสู้กันได้
6. เรื่องของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ก็พบว่า ธนาคารและสถาบันการเงินเข้มงวดมากทั้งสินเชื่อโครงการ โดยเฉพาะผู้ประกอบการขนาดเล็กหรือเป็นผู้ประกอบการรายใหม่ในตลาดเรียกว่า Pre finance หินสุดๆ พอกลับมามองที่ สินเชื่อรายย่อยประเภทสินเชื่อที่อยู่อาศัย ก็จะพบว่า มีความเข้มงวดเพิ่มอย่างชัดเจน อัตราการปฏิเสธการขอสินเชื่อบ้านของสถาบันการเงินเพิ่มขึ้นเป็น 20% จากก่อนหน้านี้อยู่ที่ประมาณ 10% จากการให้ข้อมูลออกมาจากฝั่งคนให้กู้ต่างบอกว่า เนื่องจากข้อมูลการวิเคราะห์สินเชื่อพบว่า ผู้บริโภคมีหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเป็นผลมาจากการมีสินเชื่อรถยนต์ สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อบัตรเครดิต สินเชื่อเพื่อการซ่อมสร้าง หรือประเภทที่เป็นหลังแรก ใบแรกและคันแรก เป็นต้น
7. เรื่องที่ยังไม่มีใครรู้ว่าจะเอากันยังไงต่อคือ ความแน่นอนของโครงการลงทุนภาครัฐจะเกิดขึ้นได้หรือไม่ เพราะเริ่มเห็นสัญญาณแล้วว่า โครงการที่วางแผนไว้ทั้งการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม 2.2 ล้านล้านบาท และโครงการบริหารจัดการน้ำ 3.5 แสนล้านบาท ที่หวังจะให้เป็นแรงขับเคลื่อนการเติบโตของเศรษฐกิจชะงักไปเลย จากผลพวงเรื่องเหตุการณ์ความไม่สงบและการชุมนุมทางการเมือง การเมืองไทยจึงยังเป็นปัจจัยเสี่ยงหลักที่ส่งผลต่อระบบเศรษฐกิจไทยในที่สุด ไม่ชัดเจนว่า จะมีเหตุการณ์อะไรเกิดขึ้นบ้าง ก่อนถึงวันเลือกตั้ง 2 กุมภาพันธ์ 2557
สุดท้ายแล้วปี 2557 เป็นอีกปีที่จะต้องจับตาทิศทางภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่า จะมาเป็นพระเอกในการกระตุ้นเศรษฐกิจได้เช่นเคยหรือไม่ เมื่อเมฆหมอกทางการเมืองอันเลวร้ายต่อระบบเศรษฐกิจไทยได้มลายหายไปแล้ว
สุรพล โอภาสเสถียร
ผู้จัดการใหญ่
บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด
ข่าวเด่น