"เจแอลแอล" ฟันธง "คอนโดฯค้างสต็อกเหลือขาย- คอนโดฯมือสอง" เป็นที่ต้องการของผู้ซื้อ หลังราคาคอนโดฯใหม่ทะยานแตะ 250,000 บาทต่อตร.ม. มั่นใจราคาโครงการเปิดใหม่ในย่าน CBD ขยับขึ้นอีก

ศูนย์บริการข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ไทยของเจแอลแอล (โจนส์ แลง ลาซาลล์) รายงานว่า ในไตรมาสแรกของปีนี้ มีโครงการคอนโดมิเนียมไฮเอ็นด์เปิดตัวเพิ่มขึ้นในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD ) ของกรุงเทพฯ รวมทั้งสิ้น 4 โครงการ คิดเป็นจำนวนรวม 975 ยูนิต ประกอบด้วย โครงการโฟร์ซีซันส์ ไพเวท เรสซิเด้นซ์ ถนนเจริญกรุง จำนวน 355 ยูนิต โครงการคิว สุขุมวิท ใกล้สถานีบีทีเอส นานา จำนวน 273 ยูนิต โครงการเดอะ ดิโพลแมท 39 ใกล้สถานีบีทีเอส พร้อมพงษ์ จำนวน 160 ยูนิต และโครงการนิมิต หลังสวน ใกล้สถานีบีทีเอสชิดลม จำนวน 187 ยูนิต

ทั้งนี้ คอนโดมิเนียมทั้ง 4 โครงการ เป็นคอนโดมิเนียมระดับท็อปเอ็นด์ มีราคาขาย 250,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป เนื่องจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาคอนโดมิเนียมโครงการใหม่สูงขึ้นมาก

โดยสถานการณ์ด้านการขายของคอนโดมิเนียมทั้ง 4 โครงการ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน มียอดรวมเฉลี่ย 46.2% ซึ่งโครงการนิมิตหลังสวน มียอดขายสูงที่สุดคือ 80% ตามด้วย โครงการเดอะ ดิโพลแมท 39 มียอดขายอยู่ที่ 70% ขณะที่โครงการโฟร์ซีซันส์ ไพเวท เรสซิเด้นซ์ เป็นโครงการเดียวที่ขายสิทธิการเช่าระยะยาว (leasehold)

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล กล่าวว่า ราคาขายของคอนโดมิเนียมกลุ่มไฮเอ็นด์ในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในย่านศูนย์กลางธุรกิจหลักๆ ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสหรือรถไฟใต้ดิน MRT ยังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง และมีแนวโน้มจะปรับตัวสูงขึ้นต่อไปอีก เนื่องจากการพัฒนาโครงการใหม่ๆ มีต้นทุนสูงขึ้น”

แม้ต้นทุนค่าก่อสร้างจะค่อนข้างคงที่ จากราคาน้ำมันที่ลดลง ซึ่งช่วยให้วัสดุก่อสร้างบางกลุ่มปรับลดราคาลงได้ แต่ราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องได้กลายเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ปรับเพิ่มสูงขึ้นมาก

โดยทั่วไป ต้นทุนค่าที่ดินจะมีสัดส่วนคิดเป็นประมาณ 15% ของต้นทุนทั้งหมดสำหรับการพัฒนาคอนโดมิเนียม แต่ในปัจจุบัน พบว่าการพัฒนาคอนโดมิเนียมใหม่ในทำเลชั้นดีของกรุงเทพฯ มีต้นทุนค่าที่ดินคิดเป็นสัดส่วนสูงถึงประมาณ 25%

“จากการที่ที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ในทำเลชั้นดีหาได้ยากขึ้นเรื่อยๆ จึงมีแนวโน้มว่าโครงการคอนโดมิเนียมระดับหรูที่จะเปิดตัวขึ้นใหม่ในอนาคตจะมีราคาเสนอขายสูงขึ้นต่อไปอีก ซึ่งเป็นเหตุผลประการหนึ่งที่ทำให้ยังคงมีกลุ่มคนที่มีฐานะต้องการซื้อคอนโดมิเนียมหรูในทำเลชั้นดีเก็บไว้ โดยคาดหวังว่า มูลค่าของคอนโดมิเนียมที่ซื้อไว้จะปรับเพิ่มสูงขึ้นได้ในระยะยาว แต่ในขณะเดียวกัน ก็เกิดคำถามเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ ว่า ผู้ซื้อจะสู้ราคาที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นไปได้อีกมากน้อยเพียงใด” นางสุพินท์กล่าว

ด้าน นายบัณฑูร ดำรงรักษ์ หัวหน้าฝ่ายการขายและการตลาดโครงการที่อยู่อาศัย เจแอลแอล กล่าวว่า ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมหรูในกรุงเทพฯ ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง เห็นได้จากยอดขายที่สูงในโครงการเปิดตัวใหม่บางโครงการ อย่างไรก็ตาม ราคาที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นมากในโครงการใหม่ ส่งผลให้มีผู้ซื้อจำนวนมากขึ้นที่หันไปให้ความสนใจยูนิตในโครงการเก่าที่มีราคาถูกกว่า ซึ่งคอนโดมิเนียมในโครงการเก่าจะมีราคาที่ถูกกว่าคอนโดมิเนียมในโครงการใหม่ในทำเลเดียวกันราว 20-30%

“ในช่วงนี้เราได้รับการติดต่อจากผู้สนใจซื้อคอนโดมิเนียมโครงการเก่ามากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมมือสอง หรือคอนโดมิเนียมเหลือขายค้างสต็อคในโครงการเก่า โดยส่วนใหญ่เป็นการซื้อไว้อยู่เอง มีบ้างบางส่วนที่ต้องการซื้อเพื่อปล่อยเช่า แต่เนื่องจากคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จใหม่มีโอกาสปล่อยเช่าได้ง่ายกว่า ผู้ที่ซื้อคอนโดมิเนียมในโครงการเก่าเพื่อปล่อยเช่า จึงให้ความสำคัญของทำเล โดยจะเลือกโครงการที่สามารถเดินถึงสถานีรถไฟฟ้า BTS ทั้งนี้ไม่ว่าจะซื้อเพื่ออยู่เองหรือปล่อยเช่า ผู้ซื้อส่วนใหญ่จะเลือกซื้อยูนิตในโครงการที่มีการบริหารจัดการและการบำรุงรักษาให้อาคารและพื้นที่ส่วนกลางอยู่ในสภาพดูเหมือนใหม่” นายบัณฑูรกล่าว