"เอพี" ชี้ทำเลติดรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย หัวลำโพง-บางซื่อ เป็นโอกาสทองของตลาดคอนโดเกรดพรีเมียม ขณะที่ย่านปิ่นเกล้ม-จรัญฯมาแรง

นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์การตลาด บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า การก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย (หัวลำโพง-บางซื่อ) ที่คาดว่าจะเปิดเดินรถในปี 2562 ส่งผลให้ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในทำเลดังกล่าวมีความคึกคักอย่างเห็นได้ชัด จากการสำรวจตลาดคอนโดติดรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ณ เดือนพฤษจิกายน 2558 พบว่ามีคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่รวม 6 โครงการ จำนวน 4,226 ยูนิต มูลค่าโครงการรวม 9,183 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อนกว่า 345% โดยคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวส่วนใหญ่กว่า 70% เป็นสินค้าที่จับตลาดระดับกลางถึงกลางล่าง ราคาขาย 2-3 ล้านบาท

ขณะที่บริเวณสถานีบางยี่ขัน (ใกล้สี่แยกบรมราชชนนี) ถือว่าเป็นศูนย์กลางความเจริญของทำเลปิ่นเกล้า-จรัญฯ และมีแนวโน้มการขยายตัวอย่างไม่หยุดนิ่ง ทั้งแผนการพัฒนาโครงข่ายระบบการคมนาคม และการพัฒนาศูนย์การค้าต่างๆ จากภาคเอกชน ถือเป็นปัจจัยที่สะท้อนให้เห็นถึงอนาคตในการขยายตัวของเมือง (Urbanization) เข้าสู่ปิ่นเกล้า-จรัญฯ อีกทั้งยังสะท้อนได้ถึงความสามารถด้านการใช้จ่าย ตลอดจนกำลังซื้อของคนในย่านนี้ที่มีอยู่จำนวนมาก ขณะที่ซัปพลายตลาดคอนโดมิเนียมที่พร้อมตอบโจทย์ตลาดระดับกลางบน หรือกลุ่ม B+ ยังไม่มี ซึ่งถือเป็นช่องว่างทางการตลาดที่น่าสนใจ บริษัทจึงเปิดตัวโครงการ LIFE ปิ่นเกล้า จำนวน 803 ยูนิต มูลค่าโครงการ 3,100 ล้านบาท เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้า

ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมในทำเลปิ่นเกล้า-จรัญฯ เติบโตโดยเฉพาะในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากประกาศแรก คือ ความคืบหน้าอย่างต่อเนื่องของการก่อสร้างโครงข่ายคมนาคมหลัก 2 โครงการ ได้แก่ โครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ซึ่งถือได้ว่าเป็นหนึ่งในเส้นการเดินรถไฟฟ้าที่ดีที่สุด เนื่องจากมีการวางระบบเส้นทางวิ่งเชื่อมต่อการเดินทางเข้า-ออกกรุงเทพชั้นในเป็นวงกลม สามารถเชื่อมต่อได้สะดวกทุกเส้นทาง โดยคาดว่าจะเปิดเดินรถทั้งสายในปี 2562

โครงการทางพิเศษสายศรีรัช-วงแหวนรอบนอก ที่เชื่อมฝั่งใจกลางเมืองกรุงเทพและฝั่งธนบุรีเข้าด้วยกัน โดยที่มีเส้นทางขึ้น-ลงมายังทำเลปิ่นเกล้า-จรัญฯ ถึง 3 ด่าน ส่งผลให้ “ราคาที่ดิน” ในทำเลนี้ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยที่ดินติดแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่มีราคาประเมินสูงที่สุด คือ ที่ดินบริเวณสถานีบางยี่ขัน โดยมีราคาประเมิน ณ ปัจจุบัน ประมาณ 210,000 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 5% เหตุเพราะบริเวณสถานีบางยี่ขัน (ใกล้สี่แยกบรมราชชนนี) เปรียบเสมือนจุดศูนย์กลางที่มีความเจริญที่สุดของย่านปิ่นเกล้า

ประการที่สอง มีการพัฒนาด้านพาณิชยกรรมอย่างต่อเนื่องในทำเลปิ่นเกล้า- จรัญฯ ตั้งแต่อดีตถึงปัจจุบันโครงการศูนย์กลางค้าขนาดใหญ่ในบริเวณนี้มีการปรับตัวอย่างสม่ำเสมอ เช่น เมอร์รี่คิงพัฒนาเป็นเทสโก้ โลตัสขนาดใหญ่ โครงการปรับปรุงเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า ให้มีทั้งภาพลักษณ์ที่ทันสมัยและสินค้าแบรนด์พรีเมียมที่มากขึ้น โครงการคอมมูนิตี้มอลล์เดอะเซ้นส์ ปิ่นเกล้า เพื่อรองรับดีมานด์การจับจ่ายใช้สอยและตอบรับไลฟ์สไตล์วิถีเมือง รวมถึงการเปิดตัวฟู้ดแลนด์ ที่เน้นกลุ่มเป้าหมายที่มีรายได้ระดับบีขึ้นไป

เมื่อการพัฒนาของโครงข่ายคมนาคมและพาณิชยกรรมเติบโตอย่างไม่หยุดยั้ง ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น จึงเกิดการเปลี่ยนแปลงของรูปแบบที่อยู่อาศัยในทำเลปิ่นเกล้า-จรัญฯ จากบ้านหรืออาคารพาณิชย์เริ่มพัฒนาไปสู่ที่อยู่อาศัยรูปแบบคอนโดมิเนียม เพื่อการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างเต็มที่ และเป็นการรองรับการขยายตัวของครอบครัวใหม่ที่หลั่งไหลเข้ามาอยู่ในย่านปิ่นเกล้า-จรัญฯ ที่มากขึ้น

จากการสำรวจซัปพลายคอนโดมิเนียมที่มีอยู่ในย่านปิ่นเกล้า-จรัญฯ กว่า 70 % มีการออกแบบส่วนกลาง และรูปแบบอาคารล้วนตอบโจทย์ตลาดกลางล่าง กล่าวคือ การออกแบบพื้นที่ส่วนกลาง รูปแบบอาคาร และการจัดพื้นที่ใช้สอยภายในห้องพัก คุณภาพวัสดุอยู่ในเกณฑ์ระดับมาตรฐาน ไม่สอดรับกับดีมานด์ของลูกค้าเกรดพรีเมียม ที่มองหาคอนโดมิเนียมที่มีสเปซและฟังก์ชั่นที่ตอบโจทย์เฉพาะตัว มีความแตกต่างที่เหนือกว่า

บริษัทเล็งเห็นดีมานด์และช่องว่างทางการตลาดของคอนโดเซ็กเมนต์กลาง-บน ระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป จึงพัฒนาโครงการ Life ปิ่นเกล้า บนที่ดิน 4 ไร่เศษ จำนวน 1 อาคาร สูง 23 ชั้น จำนวน 803 ยูนิต ขนาด 1-2 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 26-60 ตารางเมตร ในระดับราคาขาย 3-7 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 3,100 ล้านบาท บนทำเลติดถนนใหญ่ “จรัญสนิทวงศ์” เพียง 40 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าบางยี่ขัน ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนโครงการที่ 7 ระหว่าง เอพี (ไทยแลนด์) และ มิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของประเทศญี่ปุ่น คาดว่าจะสร้างยอดขายได้กว่า 40 % ภายในสิ้นปีนี้