ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ เผยผลศึกษาดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนพัฒนา พบ "เขตพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ" ปรับราคาเพิ่มมากที่สุดร้อยละ 53.0 ตามด้วย"สายสีส้ม (ช่วงศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี)" ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 23.5 ส่วนแนวรถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิทมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดร้อยละ 26.8
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ทำการติดตามการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 6 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม โดยกำหนดให้ปี 2555 เป็นปีฐาน และจัดทำดัชนีเป็นรายไตรมาส

การศึกษาจะใช้ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเปล่าของกรมที่ดิน โดยจะเลือกเฉพาะที่ดินเปล่าไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง ที่มีขนาดที่ดินตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไป และจะใช้ข้อมูลเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ผู้โอนหรือผู้รับโอนที่เป็น “นิติบุคคล” เท่านั้น เนื่องจากส่วนใหญ่จะเป็นราคาซื้อขายจริง ซึ่งบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องบันทึกค่าใช้จ่ายหรือรายได้ให้ถูกต้องเพื่อสามารถคำนวณภาษีและค่าใช้จ่ายในแต่ละปี

การคำนวณค่าดัชนีฯ ใช้วิธีการวิเคราะห์แบบ Chain Laspeyres โดยราคาที่ดินเปล่าที่นำมาคำนวณคือ ราคาเฉลี่ยต่อตารางวา ซึ่งถ่วงน้ำหนักด้วยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ตั้งแต่ปี 2555-2559 โดยปัจจัยที่นำมาวิเคราะห์การถดถอยเชิงพหุคูณ (Multiple Regression Analysis) ได้แก่

1.ทำเลที่ตั้งของที่ดิน

2.แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน

3.เส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนผ่าน

ในไตรมาส 2 ปี 2561 ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 217.8 จุด ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 15.2 เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2561 ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 189.0 จุด และปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 32.3 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2560 ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 164.6 จุด เนื่องจากการปรับเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินเปล่าที่อยู่ใกล้แนวเส้นทางการก่อสร้างรถไฟฟ้าและในเขตจังหวัดปริมณฑล 

สำหรับ 5 อันดับทำเลที่มีการปรับราคาของที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดในไตรมาส 2 ปี 2561 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2560 ได้แก่

1.เขตพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดร้อยละ 53.0

2. เขตจังหวัดนครปฐมมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 39.1

3. เขตราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทองมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ38.2

4. เขตจังหวัดสมุทรสาครมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 27.4

5. เขตกรุงเทพฯ ชั้นใน มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 20.1

เป็นที่สังเกตว่าทำเลดังกล่าวข้างต้นมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมาจากไตรมาสก่อนหน้านี้ สะท้อนให้เห็นว่าราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นในเขตเมืองชั้นในส่งผลให้เกิดการขยายตัวตามความต้องการที่ดินพื้นที่ชานเมือง ซึ่งส่งผลต่อการปรับราคาขึ้นของที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในเขตชานเมืองด้วย

ในช่วงไตรมาส 2 ปี 2561 ศูนย์ข้อมูลฯ ได้วิเคราะห์การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา โดยจำแนกตามประเภทแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินในไตรมาส 2 ปี 2561 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2560 พบว่า พื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 56.1 ส่วนพื้นที่อุตสาหกรรม มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 29.8 พื้นที่ที่อยู่อาศัยชุมชน (ทำเลในจังหวัดปทุมธานี นครปฐม และสมุทรสาคร) มีการรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 19.7 พื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.1พื้นที่ พาณิชยกรรม มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.6 พื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.6และพื้นที่เกษตรกรรม มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.6 

เมื่อวิเคราะห์เปรียบเทียบความแตกต่างระหว่างที่ดินเปล่าในการใช้ประโยชน์เพื่อเกษตรกรรมที่มีราคาต่ำสุดกับราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแต่ละแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอื่น พบว่า พื้นที่พาณิชยกรรม มีราคาสูงกว่าพื้นที่เกษตรกรรม ร้อยละ 133.4 ส่วนพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางมีราคาสูงกว่าร้อยละ 81.0 พื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก มีราคาสูงกว่าร้อยละ 74.6 พื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย มีราคาสูงกว่าร้อยละ 57.4 พื้นที่ที่อยู่อาศัยชุมชน มีราคาสูงกว่าร้อยละ 48.3 และพื้นที่อุตสาหกรรม มีราคาสูงกว่าร้อยละ 30.7

นอกจากนี้ ศูนย์ข้อมูลฯ ยังได้วิเคราะห์เปรียบเทียบราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแต่ละทำเลที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนผ่านกับราคาที่ดินในทำเลที่ไม่มีโครงการรถไฟฟ้าผ่าน พบว่า ทำเลที่มีแผนการลงทุนโครงการลงรถไฟฟ้าในอนาคต มีราคาสูงกว่าร้อยละ 52.1 เนื่องจากราคาที่ดินปรับเพิ่มจากฐานราคาเดิมที่ยังไม่สูงมากนัก ส่วนทำเลที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า จะมีราคาสูงกว่าร้อยละ 32.1 ในขณะที่ทำเลที่มีโครงการรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว จะมีราคาสูงกว่าร้อยละ 24.2

เมื่อแยกตามทำเลเฉพาะที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านแล้วจะพบว่า 5 อันดับแรกที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดได้แก่

1. BTS สายสุขุมวิทมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดร้อยละ 26.8

2.สายสีส้ม (ช่วงศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 23.5

3.สายสีแดงเข้ม (ช่วงหัวลำโพง-มหาชัย) มีปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 21.4

4.สายสีน้ำเงิน(ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ-หัวลำโพง-บางแค)มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 21.3

5.BTS สายสีลมมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 21.2

โดยเป็นที่สังเกตว่า ทำเลในพื้นที่ดังกล่าวข้างต้นมีการปรับตัวขึ้นในทิศทางเดียวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการพาณิชย์ และเพื่อที่พักอาศัยใหม่