สำหรับ “ฝัน” ของมนุษย์เงินเดือนแล้ว เมื่อมีงานทำงานเป็นหลักป็นฐานแล้ว สิ่งที่ตามมาคือ “ฝัน” อยากมีรถยนต์เป็นของตัวเอง “ฝัน” อยากมีบ้านเป็นของตัวเอง

โดยเฉพาะ การฝัน” จะมีบ้าน แม้จะเป็นบ้านหลังเล็กๆ หรือคอนโดมิเนียม ในราคาที่ไม่แพงนัก แต่ก็ไม่เบาสำหรับภาระการผ่อนจ่าย เพราะเดี๋ยวนี้ บ้านเล็กๆ หรือคอนโดมิเนียมแต่ละห้อง ราคาเกินหลักล้านบาทต่อหลัง หรือต่อยูนิต และเมื่อซื้อแล้ว จะมีภาระผูกพันยาวนานเป็นหลายสิบปี

          ดังนั้น การจะก่อหนี้ก้อนใหญ่สำหรับมนุษย์เงินเดือนอย่างคุณ ก็ต้องคิดให้รอบคอบว่า คุณมีกำลังเพียงพอที่จะผ่อนชำระทุกเดือนได้จนถึงกำหนดหรือไม่ หรือแม้แต่บ้านหลังแรกที่คุณซื้อ คุณและคนในครอบครัวพอใจหรือไม่ แล้วในระหว่างทางการลงมือซื้อบ้านหลังแรกนี้ ต้องซื้อด้วยความสุข เพราะเกิดจากน้ำพักน้ำแรงด้วยตัวคุณเอง

          และการลงทุนซื้อนั้น จะต้องคุ้มค่า และสร้างความสุขให้กับคุณตลอดระยะเวลาในการผ่อนจ่ายจนปิดดีลเมื่อจ่ายครบ ดังนั้นการใช้บริการสินเชื่อบ้านของแบงก์ต่างๆ จึงเป็นทางเลือกหนึ่งที่ช่วยให้คุณมีบ้านได้สมใจโดยไม่มีความทุกข์ระหว่างทาง

          โดยวิธีเริ่มต้นที่ดีที่สุดคือ คุณศึกษาข้อมูลที่เกี่ยวข้องทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นทำเลที่ตั้งของบ้าน ความน่าเชื่อถือของโครงการบ้านจัดสรร หรือผู้รับเหมาก่อสร้างบ้าน ราคาตลาด การเดินทาง สาธารณูปโภค สิ่งแวดล้อม และสภาพชุมชนรอบข้าง

          เมื่อคุณตัดสินใจเลือกบ้านที่ถูกใจทุกคนในครอบครัวได้แล้ว คุณต้องเดินหน้าปฏิบัติตาม “5 เทคนิควางแผนกู้เงินซื้อบ้าน”ที่ มิสเตอร์ตลาดหลักทรัพย์จะแนะนำคุณในวันนี้...ดังนี้

          เริ่มจากคุณต้องศึกษาค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการซื้อบ้าน เพราะการซื้อบ้านหนึ่งหลัง หรือคอนโดมิเนียมหนึ่งยูนิต ไม่ได้มีเพียงแค่ราคาค่าบ้านเท่านั้นที่คุณต้องจ่าย แต่ยังมีค่าใช้จ่ายตามมาอีกมากมาย ทั้งดอกเบี้ยเงินกู้ และค่าธรรมเนียมต่างๆ เช่น ค่าจดจำนอง ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าประกันอัคคีภัย ฯลฯ

“คุณจึงต้องศึกษาและพิจารณาให้รอบคอบก่อนการซื้อบ้าน หรือคอนโดฯว่า ภาระที่จะตามมามีอะไรบ้าง และคุณจะรับผิดชอบไหวหรือไม่”

          ต่อมาคุณต้องศึกษาเงื่อนไขสินเชื่อของแต่ละแบงก์ เพราะเมื่อคุณพร้อมกู้เงินซื้อบ้านแล้ว คุณควรสอบถามข้อมูลสินเชื่อบ้านจากหลายๆ แบงก์ เพื่อเปรียบเทียบ วิเคราะห์ข้อดีข้อเสียของแต่ละแบงก์

รวมถึงการคำนวณเงินผ่อนต่อเดือนให้เหมาะสมกับสถานะทางการเงินของคุณ เพราะว่าการคำนวณอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อซื้อบ้าน จะคำนวณแบบลดต้นลดดอก (Effective Rate) ซึ่งหมายถึง เมื่อชำระเงินผ่อน แบงก์จะนำไปหักลบกับเงินต้นก่อน แล้วค่อยคำนวณดอกเบี้ยจากเงินต้นคงเหลือ

ดังนั้น ยิ่งจ่ายคืนเงินต้นมากขึ้น ดอกเบี้ยก็จะยิ่งลดลง โดยปกติแบงก์จะให้เลือกแผนผ่อนชำระหนี้แบบเริ่มต้นที่อัตราดอกเบี้ยคงที่ หรือดอกเบี้ยลอยตัวพิเศษช่วง 1-3 ปีแรก เพื่อเป็นการจูงใจให้ผ่อนเยอะๆ

หลังจากนั้นก็จะใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวในช่วงต่อไป เช่น โปรแกรมที่ 1อัตราดอกเบี้ยคงที่ โดยคงที่ 4.5% ต่อปีตลอดอายุสัญญา

          โปรแกรมที่ 2 โดยปีที่ 1 คงที่ 3.5% ส่วนปีที่ 2 อัตราMLR -1.5% หลังจากนั้น MLR (ตลอดอายุสัญญา)

          ซึ่งอัตราดอกเบี้ยลอยตัวจะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ผู้กู้สินเชื่อต้องจ่ายในอัตราที่เปลี่ยนแปลงไปตามต้นทุนของสถาบันการเงินนั้นๆ โดยระบุไว้ในสัญญาด้วย ซึ่งดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่มักใช้อ้างอิง คือ MLR หรือ MRR (ดูข้อมูลอัตราดอกเบี้ย MLR, MRR ปัจจุบันได้ที่เว็บไซต์ธนาคารแห่งประเทศไทย)

โดยผู้กู้แต่ละคนอาจจะได้รับอัตราดอกเบี้ยแตกต่างกันได้ เช่น MLR-2% หรือ MLR+1% เพราะแต่ละแบงก์มองความเสี่ยงของลูกค้าแต่ละคนไม่เท่ากัน โดยพิจารณาจากส่วนต่างระหว่างรายได้และรายจ่าย ความสามารถในการชำระหนี้ หรือมูลค่าสินทรัพย์ค้ำประกัน เป็นต้น

          ตัวอย่างการผ่อนสินเชื่อบ้านแบบลดต้นลดดอก เช่น ถ้าคุณต้องการซื้อบ้านราคา 2 ล้านบาท โดยมีเงินดาวน์ 10% ของราคาบ้าน เป็นเงิน 200,000 บาท และต้องการขอกู้แบงก์อีก 1,800,000 บาท อัตราดอกเบี้ยคงที่ 4.5% ต่อปี ตลอดอายุสัญญา 30 ปี หรือ 360 งวด ซึ่งแบงก์ก็จะกำหนดค่างวดต่อเดือนมาให้ประมาณเดือนละ 9,135 บาท และจะมีการคำนวณแบบลดต้นลดดอกไปเรื่อยๆ

โดยมีสูตรการคิดดอกเบี้ย และเงินต้นคงเหลือแต่ละงวดดังนี้

เงินต้นลดลง = จำนวนเงินที่ต้องจ่ายในงวดนั้น - ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในงวดนั้น

          เงินต้นคงเหลือ (เพื่อคำนวณดอกเบี้ยงวดถัดไป) = เงินต้นคงเหลือจากงวดก่อน - เงินต้นลดลง

          จำนวนวันใน 1 ปี ขึ้นกับการกำหนดของสถาบันการเงิน ซึ่งอาจเป็น 360 วัน 365 วัน หรือ 366 วันก็ได้ แต่ไม่ว่าจะกำหนดเป็นจำนวนใดก็ตาม สถาบันการเงินจะต้องใช้จำนวนวันเดียวกันสำหรับการคำนวณ ทั้งดอกเบี้ยจ่าย เช่น เงินฝาก และดอกเบี้ยรับ เช่น สินเชื่อ

หมายเหตุ กำหนดให้จ่ายงวดที่ 1 ณ วันที่ทำสัญญาเงินกู้ / จำนวนวันจนถึงงวดถัดไปคือ 30 วัน / จำนวนวันใน 1 ปีคือ 365 วัน

          หากคุณชำระหนี้เท่ากันทุกงวดๆ ละ 9,135 บาท ไปเรื่อยๆ จะทำให้ท้ายที่สุดแล้วคุณต้องเสียดอกเบี้ยถึง 1,486,615.13 บาท หมายความว่ายอดหนี้ทั้งหมดที่เราต้องจ่ายให้ธนาคารมีมูลค่าถึง 3,286,615.13 บาท เลยทีเดียว

          ดังนั้น หากเมื่อใดก็ตามที่คุณมีความสามารถในการผ่อนชำระหนี้มากขึ้นจากเงินเดือนที่เพิ่มขึ้นหรือโบนัส คุณควรนำเงินส่วนนั้นมาเพิ่มยอดผ่อนชำระรายเดือนหรือโปะเป็นเงินก้อนทุกต้นปี

“วิธีนี้จะช่วยให้เสียดอกเบี้ยสะสมลดลง เพราะเงินต้นคงเหลือลดลงไปเรื่อยๆ แถมยังช่วยให้ปลดหนี้ก้อนโตนี้ได้รวดเร็วทันใจอีกด้วย”

          จากนั้นคุณต้องเลือกโปรแกรมผ่อนชำระที่ตรงใจ เพราะโดยปกติแล้ว แบงก์มักจะคำนวณเงินงวดทั้งต้นทั้งดอกมาให้แล้ว แต่คุณควรเปรียบเทียบข้อเสนอที่คุ้มค่า และสามารถผ่อนชำระได้อย่างสบายใจที่สุด โดยไม่ทำให้คุณใช้เงินตึงมือและไม่มีเงื่อนไขที่ผูกมัดจนเกินไป

          ที่สำคัญ คุณต้องสำรองเงินเพื่อชำระเงินกู้ในแต่ละเดือน โดยคุณต้องบริหารรายรับรายจ่ายให้เหมาะสม โดยหักเงินค่าผ่อนชำระจากบัญชีเงินเดือนตั้งแต่วันที่เงินเดือนออก และจัดสรรเงินสำรองเพิ่มเติมในกรณีเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝัน เช่น ตกงาน เจ็บป่วย จนทำให้ขาดรายได้ชั่วคราว เพื่อให้ยัง สามารถผ่อนชำระค่างวดได้

          และสุดท้ายตามมาด้วย คุณต้องติดตามโปรโมชั่นสินเชื่อ เพื่อช่วยร่นระยะเวลาการผ่อนบ้านด้วยการรีไฟแนนซ์ (Re-finance) เพื่อลดต้นทุนทางการเงินหรือดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้าน ทำให้เราสามารถผ่อนชำระคืนเงินต้นได้มากขึ้น หรือเป็นอิสระจากหนี้ก้อนนี้ได้เร็วขึ้นนั่นเอง

          เห็นไหมคะ สิ่งที่ มิสเตอร์ตลาดหลักทรัพย์ฯ แนะนำ 5 เทคนิคให้คุณในวันนี้ จะเห็นว่า การกู้เงินซื้อบ้านของมนุษย์เงินเดือนอย่างเราๆ ทำได้ไม่ยาก แต่สิ่งสำคัญคุณควรเริ่มต้นจากการศึกษาข้อมูลต่างๆ ที่เกี่ยวข้องให้รอบคอบก่อนที่คุณจะตัดสินใจกู้เงิน

          โดยคุณควรคำนวณภาระเงินกู้จากแบงก์ในแต่ละแห่งให้ดี เพราะนั่นคือ คุณจะได้รับข้อเสนอที่ดีที่สุด และให้ความสำคัญกับการบริหารรายรับรายจ่าย เพื่อให้คุณมีเงินผ่อนชำระเงินกู้ในแต่ละเดือนได้อย่างไม่เบียดบังกับชีวิตคุณเอง และใช้ชีวิตได้อย่างมีความสุขกับครอบครัวในบ้านหลังใหม่