วันที่ 9 เมษายน 2567 ที่ผ่านมา ครม. มีมติเห็นชอบมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ 2567
มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่มีการเห็นชอบในครั้งนี้ประกอบด้วย การปรับปรุงมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2567 โดยลดค่าจดทะเบียนโอนเหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนการจำนองเหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายอาคารที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท มาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้าน มาตรการโครงการสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ ได้แก่ สินเชื่อบ้าน Happy Home และสินเชื่อบ้าน Happy Life รวมถึงการให้การส่งเสริมกิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย (โครงการบ้าน BOI)
SCB EIC มองว่า การปรับปรุงมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2567 จะมีผลกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยได้มากที่สุด เมื่อเทียบกับมาตรการอื่นๆ ที่ออกมาในครั้งนี้
• การปรับปรุงมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2567 จะช่วยทยอยดูดซับที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลาง 3-7 ล้านบาทเป็นหลัก จากผู้ซื้อที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว ให้เกิดการเร่งตัดสินใจซื้อภายในปีนี้ ขณะที่การกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ยังต้องจับตาการใช้วงเงินมาตรการโครงการสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ
• SCB EIC มองว่า ผลของการปรับปรุงมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับ
ที่อยู่อาศัยปี 2567 และมาตรการอื่น ๆ ที่ออกมาในครั้งนี้ จะยังเป็นไปอย่างจำกัด โดยจะช่วยกระตุ้นความต้องการซื้อ (ดีมานด์) จากกลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพ ขณะที่กลุ่มผู้มีกำลังซื้อปานกลางลงมา
ยังเผชิญแรงกดดัน ทั้งหนี้ครัวเรือน อัตราดอกเบี้ย และข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2567 ยังคงมีแนวโน้มชะลอตัว โดยดีมานด์การซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2567 ยังมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่องอีกเล็กน้อยจากปี 2566 ซึ่งคาดว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย
ทั้งประเทศในปี 2567 มีแนวโน้มหดตัว 2%YOY และหน่วยที่อยู่อาศัยขายได้ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีแนวโน้มหดตัว 1%YOY ขณะที่หน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2567 มีแนวโน้มหดตัว 8%YOY เนื่องจากจำนวนหน่วยเหลือขายสะสมในตลาดยังอยู่ในระดับสูง ประกอบกับแนวโน้มการหันมาเปิดโครงการระดับราคาปานกลางขึ้นไปมากขึ้น ทำให้มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยต่อโครงการต่ำกว่าโครงการระดับราคาปานกลางลงมา
การเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ระดับราคาปานกลางยังต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง
SCB EIC มองว่า ที่อยู่อาศัยเหลือขายระดับราคา 3-7 ล้านบาทมีแนวโน้มปรับตัวลดลง และในช่วงที่เหลือของปี 2567 ผู้ประกอบการจะมีแนวโน้มหันมาเปิดโครงการใหม่ที่ระดับราคาปานกลาง 3-7 ล้านบาทมากขึ้น ส่งผลให้การแข่งขันในตลาดอยู่อาศัยระดับราคาปานกลางมีแนวโน้มรุนแรงมากขึ้น ดังนั้น การเปิดโครงการใหม่ระดับราคาปานกลางในช่วงที่เหลือของปี 2567 และในระยะข้างหน้ายังต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง เพื่อป้องกันการเกิดสถานการณ์ Oversupply เนื่องจากดีมานด์การซื้อที่อยู่อาศัยถูกดูดซับไปแล้วส่วนหนึ่งในปีนี้จากผลของมาตรการ ประกอบกับยังต้องแข่งขันกับตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง ที่ยังเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย
KEY POINTS
วันที่ 9 เมษายน 2567 ที่ผ่านมา คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ 2567 ประกอบด้วย
1. การปรับปรุงมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย ปี 2567 ลดค่าจดทะเบียนโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนการจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% เฉพาะที่จดทะเบียนโอนในคราวเดียวกัน สำหรับการซื้อขายอาคารที่อยู่อาศัยบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ ที่ดินพร้อมอาคาร ห้องชุดที่จดทะเบียนอาคารชุด โดยมีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา ไม่รวมถึงกรณีการขายเฉพาะส่วน สำหรับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย โดยให้มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่กฎหมายได้ประกาศในราช
2. มาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้าน กำหนดให้บุคคลธรรมดาหักลดหย่อนค่าจ้างก่อสร้างบ้านให้แก่ผู้รับจ้าง ซึ่งเป็นผู้ประกอบการจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม สำหรับการจ่ายค่าจ้างตามสัญญาจ้าง ตั้งแต่วันที่ 9 เมษายน 2567 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568 โดยให้หักลดหย่อนภาษีได้ 10,000 บาทต่อทุกจำนวนค่าก่อสร้าง 1 ล้านบาท ตามจำนวนที่จ่ายจริง แต่รวมกันแล้วไม่เกิน 100,000 บาท เฉพาะค่าจ้างก่อสร้างบ้านไม่เกิน 1 หลัง ในปีภาษีที่ก่อสร้างบ้านเสร็จตามสัญญาจ้างที่ได้กระทำขึ้น และเริ่มดำเนินการก่อสร้างตั้งแต่วันที่ 9 เมษายน 2567 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568 และได้เสียอากรแสตมป์โดยวิธีการชำระอากรเป็นตัวเงินผ่านระบบเครือข่ายอินเทอร์เน็ต
3. โครงการสินเชื่อบ้าน Happy Home วงเงินโครงการ 20,000 ล้านบาท โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) สนับสนุนสินเชื่อให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางเพื่อซื้อที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ปลูกสร้างอาคาร หรือซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างอาคาร และเพื่อซื้ออุปกรณ์หรือสิ่งอำนวยความสะดวก
ที่เกี่ยวเนื่องเพื่อประโยชน์ในการอยู่อาศัย อัตราดอกเบี้ยคงที่ 3% ต่อปี เป็นระยะเวลา 5 ปี วงเงินต่อรายสูงสุด ไม่เกิน 3,000,000 บาท ระยะเวลากู้สูงสุดไม่เกิน 40 ปี โดยประชาชนสามารถยื่นคำขอกู้กับ ธอส. ได้ถึงวันที่ 30 ธันวาคม 2568 หรือจนกว่า ธอส. ให้สินเชื่อเต็มตามกรอบวงเงินของโครงการ
4. โครงการสินเชื่อบ้าน Happy Life วงเงินโครงการ 10,000 ล้านบาท โดย ธอส. สนับสนุนสินเชื่อให้ประชาชนเพื่อซื้อที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ปลูกสร้างอาคาร หรือซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างอาคาร
เพื่อต่อเติม ขยาย หรือซ่อมแซมอาคาร หรือไถ่ถอนจำนองจากสถาบันการเงินอื่น อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกอยู่ที่ 2.98% ต่อปี วงเงินต่อรายตั้งแต่ 2,500,000 บาทขึ้นไป โดยประชาชนที่สนใจเข้าร่วมโครงการสามารถยื่นคำขอกู้กับ ธอส. ได้ตั้งแต่วันนี้เป็นต้นไป หรือจนกว่า ธอส. ให้สินเชื่อเต็มตามกรอบวงเงินของโครงการ
5. การให้การส่งเสริมกิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย (โครงการบ้าน BOI) คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีแก่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลเป็นระยะเวลา 3 ปี ในวงเงินไม่เกิน 100% ของเงินลงทุน (ไม่รวมค่าที่ดินและทุนหมุนเวียน) สำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท (รวมค่าที่ดิน) โดยยื่นขอรับการส่งเสริมภายในวันทำการสุดท้ายของปี 2568
SCB EIC มองว่า การปรับปรุงมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2567 จะมีผลกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยได้มากที่สุด เมื่อเทียบกับมาตรการอื่น ๆ ที่ออกมาในครั้งนี้ โดยจะช่วยทยอยดูดซับที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลาง 3-7 ล้านบาทเป็นหลัก จากผู้ซื้อที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว ให้เกิดการเร่งตัดสินใจซื้อภายในปีนี้ ขณะที่การกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ยังต้องจับตาการใช้วงเงินมาตรการโครงการสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ
• การปรับปรุงมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2567 ลดค่าจดทะเบียนโอนเหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนการจำนองเหลือ 0.01% จะส่งผลดีต่อตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ทั้งที่สร้างเสร็จพร้อมขาย และที่อยู่อาศัยมือสอง โดยผู้ประกอบการที่มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมขาย มีโอกาสในการระบายสต็อกที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบ และคอนโดมิเนียม โดยในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลน่าจะช่วยระบายสต็อกบ้านแฝด และคอนโดมิเนียมได้มาก ทั้งบ้านแฝดในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก ที่ยังสามารถเดินทางเข้าเมืองได้จากรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย และทางด่วน รวมถึงคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง ทำเลติดรถไฟฟ้าสายหลัก เช่น สายสีเขียว สายสีน้ำเงิน สำหรับในพื้นที่ต่างจังหวัดอาจช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถระบายสต็อกที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะจังหวัดแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ และจังหวัดการค้าการลงทุน ที่มีประชากรอาศัยหนาแน่น
อีกทั้ง มาตรการนี้ครอบคลุมถึงการซื้อที่อยู่อาศัยมือสอง ประกอบกับที่อยู่อาศัยมือสองเป็นตัวเลือก
ที่น่าสนใจของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองอยู่ในระดับสูงมาอย่างต่อเนื่อง จากราคาที่ต่ำกว่าที่อยู่อาศัยใหม่ พื้นที่ใช้สอยที่มากกว่าเมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัยใหม่ในระดับราคาและทำเลเดียวกัน รวมถึงยังเป็นตัวเลือกในทำเลที่ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ได้ หรือไม่มีโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เปิดขายในทำเลนั้นแล้ว ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยมือสองราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท มีแนวโน้มได้รับอานิสงส์จากมาตรการนี้ด้วยเช่นกัน
• มาตรการนี้จะช่วยกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยจากผู้ซื้อที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว ให้เกิดการเร่งตัดสินใจซื้อภายในปีนี้ โดยในกรณีการซื้อที่อยู่อาศัยราคา 7 ล้านบาท จะมีการชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอน และจดทะเบียนการจำนองรวม 1,400 บาท สามารถประหยัดค่าใช้จ่ายลงได้มาก เมื่อเทียบกับในกรณีที่ไม่มีมาตรการ ที่ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนอยู่ที่ 2% และค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการจำนองอยู่ที่ 1% ทำให้ต้องชำระค่าธรรมเนียมรวม 210,000 บาท
• มาตรการนี้จะช่วยทยอยดูดซับที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลาง 3-7 ล้านบาทเป็นหลัก การขยายเพดานราคาที่อยู่อาศัยจากเดิมไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ได้รับการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จะช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในกลุ่มระดับราคา 3-7 ล้านบาทมากขึ้น ซึ่งผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในกลุ่มระดับราคาดังกล่าวจะเป็นกลุ่มผู้มีกำลังซื้อปานกลางขึ้นไป ที่มีความพร้อมในการซื้อที่อยู่อาศัย และมีโอกาสถูกปฏิเสธสินเชื่อต่ำ ขณะที่กลุ่มผู้มีกำลังซื้อปานกลางลงมา ที่ส่วนใหญ่เป็นกำลังซื้อของตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทนั้น ยังเผชิญแรงกดดัน ทั้งหนี้ครัวเรือน อัตราดอกเบี้ย และข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทยังเผชิญความท้าทายในการระบายสต็อก และไม่ได้รับอานิสงส์จากมาตรการนี้มากนัก
ในปี 2566 มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ของตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทอยู่ที่ 4.3 แสนล้านบาท
คิดเป็นสัดส่วน 43% ของมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์โดยรวมทั้งประเทศ ขณะที่ส่วนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ของตลาดที่อยู่อาศัยราคา 3.1 ล้านบาทถึง 7.5 ล้านบาทอยู่ที่ 3 แสนล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 29% ของมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์โดยรวมทั้งประเทศ ทั้งนี้ SCB EIC มองว่า ผลของมาตรการจะช่วยหนุนให้มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ของตลาดที่อยู่อาศัยราคา 3.1 ล้านบาทถึง 7.5 ล้านบาทในปี 2567 มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ในอัตราที่สูงกว่ามูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ของตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และส่งผลให้สัดส่วนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ของตลาดที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 3.1 ล้านบาทถึง 7.5 ล้านบาทปรับตัวสูงขึ้น
• ขณะที่การกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ยังต้องจับตาการใช้วงเงินมาตรการโครงการสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ ณ สิ้นปี 2566 จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมของที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในกรุงเทพฯ และปริมณฑลอยู่ที่ 1.16 แสนหน่วย เพิ่มขึ้น 2% จากปี 2565 และคิดเป็นสัดส่วนกว่า 50% ของจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลโดยรวม โดยหากมาตรการโครงการสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำนี้ ได้รับการตอบรับที่ดี ก็จะมีส่วนสำคัญในการช่วยเร่งให้จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมโดยรวมในตลาดปรับตัวลดลง และกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยให้สามารถฟื้นตัวได้เร็วขึ้น อีกทั้ง ยังเป็นการส่งเสริมให้กลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลางลงมา กลุ่มที่มีความเปราะบางทางการเงิน รวมถึงกลุ่มที่มองหาที่อยู่อาศัยหลังแรก มีความสามารถในการครอบครองที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้มากขึ้น
สำหรับมาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้าน รวมถึงมาตรการสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำที่ครอบคลุมไปถึงการปลูกสร้างบ้าน และซ่อมแซมบ้าน จะมีส่วนกระตุ้นกิจกรรมการก่อสร้าง ส่งผลดีต่อธุรกิจรับสร้างบ้าน และผู้รับเหมาก่อสร้าง SMEs ที่จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม
ไปจนถึงธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องใน Supply chain อย่างวัสดุก่อสร้าง อย่างไรก็ตาม ยังต้องจับตาความท้าทายในยุคที่ต้นทุนก่อสร้างยังอยู่ในระดับสูง ทั้งราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงก่อสร้าง ซึ่งจะเป็นปัจจัยกดดันกิจกรรมการก่อสร้าง และการซ่อมแซมที่อยู่อาศัยของประชาชน
นอกจากนี้ มาตรการให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีแก่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ สำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท จะเป็นโอกาสทางธุรกิจของผู้ประกอบการที่มีความสามารถในการดำเนินโครงการลักษณะดังกล่าว แต่ก็ยังเผชิญความท้าทายจากต้นทุนก่อสร้างที่ยังอยู่ในระดับสูง ซึ่งจะกดดันอัตรากำไรในการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาต่ำด้วยเช่นกัน
IMPLICATIONS
การเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ระดับราคาปานกลางในช่วงที่เหลือของปี 2567 และในระยะข้างหน้ายังต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง
หากพิจารณากลยุทธ์การเปิดโครงการใหม่ของผู้ประกอบการในปี 2567 จะพบว่า ผู้ประกอบการต่างหันมาให้ความสำคัญกับการเปิดโครงการใหม่ระดับราคาปานกลางมากขึ้นอยู่แล้ว ทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบ และคอนโดมิเนียม เพื่อหลีกเลี่ยงความท้าทายในตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ประกอบกับการขยายเพดานราคาที่อยู่อาศัยจากเดิมไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ได้รับการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จะช่วยทยอยดูดซับที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางลงมา เป็นจังหวะให้ผู้ประกอบการต่างใช้โอกาสนี้ ผนวกการจัดโปรโมชันทำการตลาดเพื่อกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัย และมีการระบายสต็อกที่อยู่อาศัยระดับราคา 3-7 ล้านบาทได้มากขึ้น
SCB EIC มองว่า ที่อยู่อาศัยเหลือขายระดับราคา 3-7 ล้านบาทมีแนวโน้มปรับตัวลดลง และในช่วงที่เหลือของปี 2567 ผู้ประกอบการจะมีแนวโน้มหันมาเปิดโครงการใหม่ที่ระดับราคา 3-7 ล้านบาทมากขึ้น ทั้งจากความพร้อมทางการเงินของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่มเป้าหมาย รวมถึงผู้ประกอบการยังมีโอกาสในการพัฒนาที่อยู่อาศัยได้อย่างหลากหลายมากขึ้นในระดับราคาปานกลางดังกล่าว เช่น อยู่ในทำเลที่ใกล้เมืองมากขึ้น มีขนาดพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น เมื่อเทียบกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่เผชิญข้อจำกัดด้านความพร้อมทางการเงินของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย และต้นทุนราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น ที่ทำให้ในปัจจุบันผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะสามารถพัฒนาได้ในรูปแบบโครงการคอนโดมิเนียม
และทาวน์เฮาส์เท่านั้น
การที่ผู้ประกอบการหันมาเปิดโครงการใหม่ที่ระดับราคา 3-7 ล้านบาทมากขึ้น จะเป็นการสร้างความสามารถในการแข่งขันดึงดูดผู้ซื้อที่อยู่อาศัย อีกทั้ง ผู้ประกอบการยังมีโอกาสรักษาอัตรากำไรได้ดีกว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ส่งผลให้การแข่งขันในตลาดอยู่อาศัยระดับราคาปานกลางมีแนวโน้มรุนแรงมากขึ้น ดังนั้น การเปิดโครงการใหม่ระดับราคาปานกลางในช่วงที่เหลือของปี 2567 และในระยะข้างหน้ายังต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง เพื่อป้องกันการเกิดสถานการณ์ Oversupply เนื่องจากดีมานด์การซื้อที่อยู่อาศัยถูกดูดซับไปแล้วส่วนหนึ่งในปีนี้จากผลของมาตรการ ประกอบกับยังต้องแข่งขันกับตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง ที่ยังเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยอีกด้วย
สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ผู้ประกอบการอาจจัดโปรโมชันที่สอดคล้องกับ
ผู้ซื้อกลุ่มเป้าหมาย ที่ยังมีข้อจำกัดด้านความพร้อมทางด้านการเงิน อย่างการจัดโปรโมชันมอบส่วนลด
เงินสดแทนการมอบของแถมต่าง ๆ การขยายระยะเวลาการชำระค่าเงินดาวน์ และการลดยอดการชำระค่าเงินดาวน์ต่องวด นอกจากนี้ การทำการตลาดจูงใจด้านความคุ้มค่าสำหรับผู้ที่กำลังเช่าที่อยู่อาศัย ให้หันมาซื้อเป็นของตนเองแทน ก็จะช่วยกระตุ้นดีมานด์การซื้อที่อยู่อาศัยจากผู้ที่กำลังเช่าที่อยู่อาศัยได้เช่นกัน
สำหรับการเปิดโครงการใหม่ที่ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ยังต้องเป็นไปอย่างระมัดระวังเป็นพิเศษ เนื่องจากยังเผชิญการแข่งขัน ทั้งจากโครงการเปิดใหม่ด้วยกัน และโครงการเหลือขายที่ผู้ประกอบการแข่งขันจัดโปรโมชันด้านราคา เพื่อระบายสต็อก รวมถึงกำลังซื้อของตลาดที่ยังเผชิญแรงกดดัน ทั้งหนี้ครัวเรือน อัตราดอกเบี้ย และข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะการเปิดโครงการทาวน์เฮาส์ ที่ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ เนื่องจากเผชิญความท้าทายจากความต้องการที่ลดลง และการแข่งขันจากคอนโดมิเนียมเพิ่มเติมอีกด้วย
กล่าวโดยสรุป SCB EIC มองว่า ผลของการปรับปรุงมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย ปี 2567 และมาตรการอื่น ๆ ที่ออกมาในครั้งนี้ จะยังเป็นไปอย่างจำกัด โดยจะช่วยกระตุ้นดีมานด์จากกลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพ ขณะที่กลุ่มผู้มีกำลังซื้อปานกลางลงมา ยังเผชิญแรงกดดัน ทั้งหนี้ครัวเรือน อัตราดอกเบี้ย และข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2567 ยังคงมีแนวโน้มชะลอตัว โดยดีมานด์การซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2567 ยังมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่องอีกเล็กน้อยจากปี 2566 ซึ่งคาดว่าจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งประเทศในปี 2567 มีแนวโน้มอยู่ที่ 360,000 หน่วย หดตัว 2%YOY และจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยขายได้ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2567 มีแนวโน้มอยู่ที่ 84,000 หน่วย หดตัว 1%YOY
ขณะที่การเปิดโครงการใหม่ของผู้ประกอบการในปี 2567 ก็ยังมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่องจากปี 2566 เช่นกัน เนื่องจากจำนวนหน่วยเหลือขายสะสมในตลาดยังอยู่ในระดับสูง ประกอบกับแนวโน้มการหันมาเปิดโครงการระดับราคาปานกลางขึ้นไปมากขึ้น ทำให้มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยต่อโครงการต่ำกว่าโครงการระดับราคาปานกลางลงมา โดยคาดว่าจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2567 มีแนวโน้มอยู่ที่ 94,000 หน่วย หดตัว 8%YOY
รูปที่ 1 : หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งประเทศ หน่วย : พันหน่วย
ที่มา : การวิเคราะห์โดย SCB EIC จากข้อมูลของ REIC
รูปที่ 2 : หน่วยที่อยู่อาศัยขายได้ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล แบ่งตามระดับราคา หน่วย : พันหน่วย
ที่มา : การวิเคราะห์โดย SCB EIC จากข้อมูลของ AREA
รูปที่ 3 : หน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล แบ่งตามระดับราคา หน่วย : พันหน่วย
ที่มา : การวิเคราะห์โดย SCB EIC จากข้อมูลของ AREA
รูปที่ 4 : หน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล
แบ่งตามระดับราคา หน่วย : พันหน่วย
ที่มา : การวิเคราะห์โดย SCB EIC จากข้อมูลของ AREA
บทวิเคราะห์โดย... https://www.scbeic.com/th/detail/product/real-estate-110424
ผู้เขียนบทวิเคราะห์
กัญญารัตน์ กาญจนวิสุทธิ์ นักวิเคราะห์อาวุโส
เชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์อาวุโส
.jpg)
ข่าวเด่น