สถานการณ์ทางเศรษฐกิจของประเทศไทยในปี 2569 ก็ยังคงเป็นอีกปีที่ไม่ง่ายนัก เนื่องจากสภาพการเมืองที่ยังมีความไม่แน่นอนจนกว่าจะได้รัฐบาลชุดใหม่ ว่าจะมีนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ และจัดการกับหนี้ครัวเรือนของประชาชนได้อย่างไร เพราะปัญหาเชิงโครงสร้างได้กัดกินจนทำให้ไทยติดกับดักรายได้ปานกลางและรายได้ปานกลางระดับสูงมากว่า 60 ปี ส่งผลให้รายได้ของประชาชนมีการเติบโตช้าและมีกำลังซื้อที่อ่อนค่าลงในทุกด้าน โดยเฉพาะในภาคของอสังหาริมทรัพย์ที่ ณ ตอนนี้ มีโครงการค้างสต็อกรอขายกว่า 200,000 ยูนิตเลยทีเดียว ซึ่งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับพอร์ตเอาตัวรอดจากที่เคยเน้นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ก็หันมาลงทุนในเซกเตอร์อื่นเพื่อรักษาเสถียรภาพทางการเงินของตัวเอง
ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยทั้งบ้านและคอนโด จัดว่าเป็นปีที่ยาก เพราะต้องเผชิญกับปัญหากำลังซื้อของผู้บริโภคที่เปราะบาง และภาระหนี้สินที่คงตัวในระดับสูง โดยมีสาเหตุมาจากรายได้เฉลี่ยของคนไทยเพิ่มน้อยต่อเนื่องเป็น 10 ปี ส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเคยเป็นหนึ่งในเส้นเลือดใหญ่ที่หล่อเลี้ยงการเติบโตเศรษฐกิจไทย กลับต้องเผชิญกับภาวะซบเซาอย่างต่อเนื่อง และยังนำไปสู่ความเข้มงวดสินเชื่อของสถาบันการเงิน เช่น มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value (LTV) อันเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลงเข้าไปอีก เสมือนกับเป็นปัญหางูกินหางที่แก้ไขแบบวนลูปไม่จบไม่สิ้น
ซึ่งเนื่องด้วยสภาพปัญหาเชิงโครงสร้างทางเศรษฐกิจ ที่ไทยติดกับดักรายได้ปานกลางยาวนานถึง 50 ปี และรายได้ปานกลางระดับสูงมาอีก 10 ปี ไม่สามารถขยับไปเป็นประเทศรายได้สูงได้ คือ สัญญาณว่าโครงสร้างในภาคการผลิตกับโครงสร้างรายได้ ไม่ได้สร้างมูลค่าเพิ่มใหม่ GDP ของเศรษฐกิจจึงไม่ได้แค่โตช้า แต่คือ การโตแบบเดิม ๆ จนชนเพดาน ขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ต้องพึ่งพาปัจจัยสำคัญ 3 ด้านพร้อมกัน ได้แก่ 1.รายได้ระยะยาวที่มั่นคงและชนะเงินเฟ้อ 2.การเข้าถึงเครดิต และ 3.ความเชื่อมั่นในอนาคต ดังนั้น เมื่อกลับมามองบริบทของไทย ที่ตอนนี้รายได้เฉลี่ยของคนไทยเพิ่มน้อยลงต่อเนื่อง ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูง (86.8% ต่อ GDP ซึ่งสูงกว่าระดับยั่งยืนที่ 80%) ที่ยิ่งคอยฉุดรั้งอำนาจใช้จ่าย และสถาบันทางการเงินที่เข้มงวดการปล่อยกู้มากขึ้น กับราคาที่ดิน ราคาบ้าน และต้นทุนชีวิตที่เพิ่มขึ้นสูงและเร็วกว่ามาก ผลลัพธ์ที่ออกมาก็เลยเป็น “ปัญหากำลังซื้อของอสังหาริมทรัพย์ในระบบเศรษฐกิจไทยตกต่ำ” นั่นเอง
สอดคล้องกับทาง บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันช่วงสิ้นปี 2568 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ 41,490 ยูนิต ลดลงจากปี 2567 ที่เปิดตัว 61,453 ยูนิต ถึง 32% ส่วนในด้านมูลค่า ปี 2568 เปิดตัวอยู่ที่ 290,615 ล้านบาท ในขณะที่ปี 2567 เปิดตัวถึง 413,773 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงถึง 29.8% แต่ในส่วนราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยที่เปิดในปี 2568 กลับมีมูลค่าถึง 7 ล้านบาทโดยเฉลี่ย ขณะที่ปี 2567 ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 6.733 ล้านบาท บ่งบอกว่าราคาที่อยู่อาศัยโครงการใหม่มีราคาสูงกว่าเดิม 3.3% แสดงถึงความสามารถในการซื้อของประชาชนที่ยิ่งลดน้อยลงไปจากเดิมอีก นอกจากนี้ ยังมีสต็อกบ้านที่รอขายในมือผู้ประกอบการอยู่ที่ 221,805 ยูนิต แม้จะดูเหมือนว่าเป็นสถานการณ์ที่ดีขึ้นจากปี 2566 ที่ตอนนั้นมีโครงการค้างรอขายกว่า 240,000 ยูนิต แต่กว่าจะขายหมด คาดว่าต้องใช้ระยะเวลาถึง 49.8 เดือน หรือ 4 ปีกว่า ๆ เลยทีเดียว
อย่างไรก็ตามก็ไม่ได้หมายความว่าผู้คนจะไม่ได้อยากมีบ้านเป็นของตัวเอง เพียงแต่ด้วยรายได้และกำลังซื้อที่จำกัดลงจากปัญหาดังกล่าว ทำให้เกิดแนวโน้มใหม่ ๆ เช่น การเติบโตของตลาดบ้านและบ้านรีโนเวท และเลือกซื้อสินค้าที่อยู่อาศัยในระดับราคา 2-3 ล้านบาท ไปจนถึง 4-5 ล้านบาท ส่วนในฝั่งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ส่วนใหญ่เลือกใช้กลยุทธ์การเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่ และมีแนวโน้มปรับปรุงโครงการที่อยู่อาศัยที่เน้นการสร้างความคุ้มค่าเมื่อเทียบกับราคาเพื่อดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่มีงบจำกัดในปัจจุบัน นอกจากนี้ จากที่เคยเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัย ก็เริ่มปรับพอร์ตมาลงทุนในเซกเตอร์อุตสาหกรรมมากขึ้น เพื่อสร้างรายได้ต่อเนื่อง และรักษาเสถียรภาพทางการเงิน
อย่างไรก็ตาม ปัจจัยลบก็ยังคงอยู่จากปัญหาเชิงโครงสร้างที่ยังไม่แก้ไข และมาตรการของ LTV ที่แม้จะมีการผ่อนคลายชั่วคราว แต่ในอนาคตก็ยังเป็นข้อจำกัดให้คนซื้อบ้านยากขึ้น นอกจากนี้ยังมีความผันผวนของสภาวะเศรษฐกิจโลกและปัญหาด้านภูมิรัฐศาสตร์ที่ส่งผลต่อประเทศไทยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ดังนั้นก็คงจะต้องฝากความหวังไปที่รัฐบาลชุดใหม่ในปี 2569 นี้ว่า จะมี นโยบายที่ช่วยแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนได้อย่างยั่งยืน มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวที่เพิ่มกำลังซื้อของประชาชน รวมถึงจะมีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์อย่างไรบ้าง
ข่าวเด่น