• ตลาดคอนโดปี 2568 ลงลึกจริง ทั้งยอดโอน มูลค่าโอน สินเชื่อ และการเปิดโครงการใหม่ลดลงแตะระดับต่ำสุดในรอบหลายปี
• ปัญหาไม่ได้มาจากดีมานด์หายไปทั้งหมด แต่กำลังซื้อถูกกดทับจากหนี้ครัวเรือนและสินเชื่อที่เข้มงวด
• ตลาดบนชะลอแรง ขณะที่คอนโดระดับล่าง–กลางยังพอประคองตัวได้ สะท้อนว่าความต้องการซื้อจริงยังมี แต่เข้าถึงสินเชื่อยาก
• Oversupply ยังกดดันตลาด สต็อกเหลือขายสูงและอัตราดูดซับต่ำ ทำให้ตลาดกลายเป็น “ตลาดของผู้ซื้อ”
• ต่างชาติยังเป็นแรงพยุงสำคัญ แต่พฤติกรรมเริ่มเปลี่ยนจากซื้อเพื่อการลงทุน ไปสู่การอยู่อาศัยจริงมากขึ้น
• ปี 2569 = ปีแห่งความไม่แน่นอนสูง แม้มีแรงหนุนจากมาตรการรัฐและดอกเบี้ยขาลง แต่เศรษฐกิจ กำลังซื้อ และความเสี่ยงภูมิรัฐศาสตร์อาจทำให้การฟื้นตัว “สะดุด” หรือยืดเยื้อกว่าที่คาด
ตลาดคอนโดปี 2568: การชะลอตัวที่มากกว่าวัฏจักรปกติ
ปี 2568 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ตลาดคอนโดมิเนียมไทยเผชิญภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยตัวเลขสำคัญหลายด้านปรับลดลงแตะระดับต่ำสุดในรอบหลายปี ทั้งยอดโอนกรรมสิทธิ์ มูลค่าการโอน สินเชื่อปล่อยใหม่ และจำนวนโครงการเปิดขายใหม่
ภาพดังกล่าวไม่ได้สะท้อนเพียงเศรษฐกิจชะลอระยะสั้น แต่สะท้อนปัญหาเชิงโครงสร้างของตลาดที่อยู่อาศัยไทย ทั้งกำลังซื้อที่ฟื้นตัวช้า หนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน
ยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดทั่วประเทศในปี 2568 อยู่ที่ 101,103 หน่วย ลดลง 13.2% ขณะที่มูลค่าการโอนลดลง 17.8% เหลือ 244,135 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปี สะท้อนว่าตลาดยังไม่สามารถกลับไปสู่ระดับก่อนโควิดได้อย่างแท้จริง
ฝั่งผู้ซื้อ: Real Demand ยังมี แต่เข้าถึงยากขึ้น
แม้ความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงจะยังคงมีอยู่ในตลาด แต่ปัจจัยด้านรายได้ ภาระหนี้ และเงื่อนไขสินเชื่อ กลายเป็นข้อจำกัดสำคัญต่อการตัดสินใจซื้อ โดยเฉพาะในกลุ่มที่ต้องพึ่งพาการกู้ยืมเป็นหลัก
ยอดโอนหดตัวเกือบทุกระดับราคา โดยเฉพาะคอนโดราคาสูงกว่า 7.5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งลดลงเกือบ 30% ทั้งในด้านจำนวนหน่วยและมูลค่า ในทางกลับกัน คอนโดระดับราคา 1.01–1.50 ล้านบาทยังสามารถเติบโตได้ สะท้อนว่าตลาดระดับล่าง–กลางยังมีความต้องการอยู่พอสมควร แต่กำลังซื้อถูกจำกัดด้วยความสามารถในการกู้และรายได้ที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่
ด้านสินเชื่อปล่อยใหม่สะท้อนภาพเดียวกันอย่างชัดเจน โดยในปี 2568 มูลค่าสินเชื่อปล่อยใหม่แก่ผู้ซื้อคอนโด ลดลง 21.6% เหลือ 58,121 ล้านบาท ส่วนจำนวนบัญชี ลดลง 23.8% เหลือ 20,686 บัญชี ต่ำสุดในรอบ 13 ปี ระดับการหดตัวใกล้เคียงกับช่วงโควิดระบาดหนักในปี 2564 ซึ่งสะท้อนทั้งอุปสงค์ที่อ่อนแอ และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่ยังอยู่ในระดับสูง
อย่างไรก็ตาม ช่วงครึ่งหลังของปีเริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวบางส่วน โดยเฉพาะในไตรมาส 4 หลังมาตรการกระตุ้นภาครัฐเริ่มส่งผล เช่น การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ที่เปิดทางให้กู้ได้ 100% ในทุกระดับราคา ครอบคลุมบ้านทุกหลัง
ฝั่งผู้ประกอบการ: เบรกแรง เน้นเคลียร์ของเก่า
สำหรับผู้ประกอบการ ปี 2568 ถือเป็นปีแห่งการ “ตั้งรับ” มากกว่าการขยายตัว หลายบริษัทชะลอการเปิดโครงการใหม่ และหันมาให้ความสำคัญกับการระบายสต็อกคงค้างแทน
จำนวนคอนโดเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ–ปริมณฑล อยู่ที่เพียง 18,997 หน่วย ลดลง 36.3% และต่ำสุดในรอบ 9 ปี ขณะเดียวกัน หน่วยสร้างเสร็จเหลือขายยังอยู่ในระดับสูง ขณะที่อัตราการดูดซับของตลาด (Absorption Rate) ลดลงเหลือเพียง 20.3% จากค่าเฉลี่ยราว 45.5% ในช่วงปี 2560–2562
ภาวะดังกล่าวสะท้อนว่า Oversupply ยังคงเป็นแรงกดดันสำคัญต่ออุตสาหกรรม ผู้ประกอบการจำนวนมากจึงต้องแข่งขันกันด้วยราคา โปรโมชั่น และเงื่อนไขการขายมากขึ้น ส่งผลให้ตลาดในช่วงนี้เริ่มเปลี่ยนสถานะจาก “ตลาดของผู้ขาย” ไปสู่ “ตลาดของผู้ซื้อ” อย่างชัดเจน
ต่างชาติ: แรงพยุงสำคัญ ในวันที่คนไทยลังเล
ในช่วงที่กำลังซื้อภายในประเทศยังอ่อนแอ ผู้ซื้อชาวต่างชาติยังคงมีบทบาทสำคัญในการประคองตลาดคอนโดไทย โดยในปี 2568 ต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์คอนโดจำนวน 14,899 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.2% แต่ในด้านมูลค่ากลับลดลง 10.7% เหลือ 60,921 ล้านบาท
ข้อมูลนี้สะท้อนว่าโครงสร้างอุปสงค์จากต่างชาติเริ่มเปลี่ยนไป ผู้ซื้อจำนวนมากหันไปเลือกห้องชุดขนาดเล็กลงและราคาต่อหน่วยต่ำลง ขณะที่แรงจูงใจในการซื้อเริ่มเปลี่ยนจากการลงทุนและเก็งกำไร ไปสู่การอยู่อาศัยจริงมากขึ้น โดยพื้นที่เฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 41.3 ตารางเมตร และมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 4.1 ล้านบาท
แม้ต่างชาติจะคิดเป็นเพียง 15% ของจำนวนหน่วยโอนทั้งหมด แต่มีสัดส่วนสูงถึง 25% ของมูลค่าการโอนทั้งหมด สะท้อนว่าผู้ซื้อกลุ่มนี้ยังคงกระจุกตัวในทำเลและระดับราคาที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ชลบุรี และภูเก็ต
ขณะเดียวกัน โครงสร้างสัญชาติผู้ซื้อก็เริ่มเปลี่ยนไปเช่นกัน จีนยังคงเป็นผู้ซื้ออันดับ 1 แต่สัดส่วนลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ขณะที่ เมียนมา อินเดีย รัสเซีย และไต้หวัน เริ่มมีบทบาทเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและกลุ่มครอบครัว
ปี 2569: ฟื้นจริง หรือแค่ “เด้งชั่วคราว”?
เดิมทีตลาดมองว่าปี 2568 อาจเป็นจุดต่ำสุดของวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ หลังเริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวในช่วงครึ่งหลังของปี ทั้งจากมาตรการรัฐ อัตราดอกเบี้ยขาลง และการฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยว
อย่างไรก็ตาม ปี 2569 ยังเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน โดยเฉพาะความเสี่ยงจากเศรษฐกิจโลกและภูมิรัฐศาสตร์ หากความขัดแย้งในตะวันออกกลางยืดเยื้อ อาจส่งผลต่อราคาพลังงาน ต้นทุนก่อสร้าง และความเชื่อมั่นของทั้งผู้บริโภคและนักลงทุน
ในอีกด้านหนึ่ง เศรษฐกิจไทยที่ยังเติบโตต่ำ หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และกำลังซื้อที่ฟื้นตัวช้า อาจทำให้การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยืดเยื้อกว่าที่หลายฝ่ายคาดไว้
โอกาสของผู้ซื้อ และบททดสอบของผู้ขาย
ในระยะสั้น ตลาดคอนโดไทยอาจยังไม่เข้าสู่ภาวะฟื้นตัวเต็มรูปแบบ แต่กำลังอยู่ในช่วงปรับฐาน และตั้งหลักครั้งสำคัญ
สำหรับผู้ซื้อที่มีความพร้อมทางการเงิน ช่วงเวลานี้ถือเป็นจังหวะที่มีอำนาจต่อรองสูงที่สุดในรอบหลายปี ทั้งในด้านราคา โปรโมชั่น และทางเลือกของโครงการ
ในทางกลับกัน ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ครั้งใหญ่ จากเดิมที่ขับเคลื่อนตลาดด้วยการเปิดโครงการจำนวนมาก ไปสู่การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมากขึ้น รวมถึงการพึ่งพากำลังซื้อจากต่างชาติในบางทำเล
ท้ายที่สุด การฟื้นตัวของตลาดคอนโดไทยอาจไม่ได้ขึ้นอยู่กับภาคอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ว่าเศรษฐกิจไทยจะสามารถฟื้นกำลังซื้อจริงของครัวเรือนได้เร็วแค่ไหน
เพราะหากรายได้ยังโตไม่ทันค่าครองชีพ และสินเชื่อยังเข้าถึงยาก ตลาดคอนโดอาจใช้เวลานานกว่าที่คาดกว่าจะกลับมาเติบโตได้อีกครั้ง
ข่าวเด่น