เศรษฐกิจ-บทวิจัยเศรษฐกิจ
Krungthai compass วิเคราะห์ "รัฐเคาะมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ลุ้นลดปัญหา Oversupply"


 
เมื่อวันที่ 9 เม.ย. 2567 ครม. มีมติเห็นชอบมาตรการกระตุ้น เศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาฯ จำนวน 5 มาตรการ ประกอบด้วย 1) การลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองเหลือรายการละ 0.01% ครอบคลุมที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท 2) ให้สิทธิลดหย่อนภาษีจากการสร้างบ้านในอัตรา ‘ล้านละหมื่น’ รวมไม่เกิน 100,000 บาท 3) โครงการสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยพิเศษ Happy Home รวมไปถึง4) Happy Life เพื่อผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของตนเอง โดย ธอส. และ 5) การขยายเพดานโครงการบ้าน BOI เป็น 1.5 ล้านบาท 
 
Krungthai COMPASS มองว่าสาเหตุที่ภาครัฐเลือกที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาฯ เนื่องจาก 1) ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยมีความสำคัญต่อเศรษฐกิจไทยสะท้อนจากมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยต่อ 
GDP ไทยที่สูงถึง 5-6% ตลอดช่วง 5 ปีที่ผ่านมา (2562-2566) และ 2) การพัฒนาที่อยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่มี Supply Chain ที่ยาวทำให้ประโยชน์ที่เกิดจากใช้มาตรการกระตุ้นนั้นจะไม่จบแค่ในภาคอสังหาฯ เท่านั้นแต่จะสร้างอานิสงส์กับธุรกิจอื่นที่เกี่ยวเนื่องต่อไปด้วย
 
ในระยะถัดไปยังต้องติดตามผลของมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ว่าจะช่วยลดปัญหา  Oversupply ที่เกิดขึ้นในบาง Segment ได้หรือไม่ โดยเฉพาะกลุ่มทาวน์เฮ้าส์ และอาคารชุด ในระดับราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท ที่มีสต็อกเหลือขายถึง 74,500 ยูนิต และ 71,300 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนถึง 96.3% และ 84.7% จากสต็อกในทุกระดับราคา ขณะที่สต็อกบ้านเดี่ยวที่กว่าครึ่งอยู่ในราคา 5-10 ล้านบาท ก็จะได้ประโยชน์จากการกระตุ้นเช่นกัน

เมื่อวันที่ 9 เม.ย. 2567 ครม. ได้มีมติเห็นชอบมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาฯ จำนวนทั้งสิ้น 5 มาตรการ  เพื่อเป็นการสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยของประชาชน พร้อมกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาฯ ตลอดจนธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง เพื่อรองรับการยกระดับไทยสู่ศูนย์กลางเมืองแห่งอุตสาหกรรมโลก (Thailand Vision) โดยมีรายละเอียดดังนี้
 
1. ปรับปรุงมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2567 โดยลดค่าโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ และห้องชุดที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่กฎหมายได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาจนถึงวันที่ 31 ธ.ค. 2567 
 
2. มาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้าน กำหนดให้บุคคลธรรมดาสามารถลดหย่อนค่าจ้างก่อสร้างบ้านในอัตรา 10,000 บาทต่อค่าก่อสร้าง 1 ล้านบาท รวมไม่เกิน 1 แสนบาท ในปีภาษีที่ก่อสร้างบ้านเสร็จ ตามสัญญาจ้างที่ได้กระทำขึ้นและเริ่มก่อสร้างตั้งแต่ 9 เม.ย. 2567 ถึง 31 ธ.ค. 2568
 
3. โครงการ Happy Home วงเงิน 20,000 ล้านบาท โดย ธอส. จะสนับสนุนให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง นับรวมถึงการปลูกสร้างอาคาร การซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้าง และซื้อสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับการอยู่อาศัย ผ่านสินเชื่อดอกเบี้ยคงที่ 3% นาน 5 ปี วงเงินต่อรายสุงสุดไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยสามารถยื่นคำขอกู้ได้จนถึง 30 ธ.ค. 2568 หรือจนกว่าสินเชื่อจะเต็มตามกรอบวงเงินของโครงการ
 
4. โครงการ Happy Life วงเงิน 10,000 ล้านบาท โดย ธอส. จะสนับสนุนให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองนับรวมถึงการต่อเติม ขยาย หรือซ่อมแซมอาคาร หรือไถ่ถอนจากสถาบันการเงินอื่น ผ่านสินเชื่อดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก 2.98% วงเงินต่อรายตั้งแต่ 2.5 ล้านบาท ขึ้นไป
 
5. โครงการบ้าน BOI ขยับเพดานเป็น 1.5 ล้านบาท โดย BOI ให้สิทธิยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลเป็นระยะเวลา 3 ปี ในวงเงินไม่เกิน 100% ของเงินลงทุนในการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไข โดยได้ขยายเพดานราคาบ้านเพิ่มขึ้นจาก 1.2 ล้านบาท เป็น 1.5 ล้านบาท
 
 
ทำไมรัฐบาลต้องกระตุ้นภาคอสังหาฯ?
 
Krungthai COMPASS มีมุมมองว่าภาคอสังหาฯ โดยเฉพาะในส่วนของตลาดที่อยู่อาศัย เป็นธุรกิจที่มีความสำคัญต่อเศรษฐกิจไทยสะท้อนจากมูลค่าตลาดต่อ GDP ที่ค่อนข้างสูงราว 5-6% โดย ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา (2562-2566) ตลาดที่อยู่อาศัยของไทยซึ่งประเมินจากการโอนกรรมสิทธิ์มีมูลค่าอยู่ในกรอบปีละ 0.93-1.07 ล้านล้านบาท เมื่อเทียบกับขนาดเศรษฐกิจไทยที่มีมูลค่าปีละ 15.7-17.9 ล้านล้านบาท ในช่วงเวลาเดียวกันพบว่าตลาดที่อยู่อาศัยมีขนาดอยู่ที่ราว 5-6% ของเศรษฐกิจไทย 
 
นอกจากขนาดที่ใหญ่แล้ว ธุรกิจอสังหาฯ เป็นธุรกิจที่มี Supply Chain ยาว ทำให้ประโยชน์ของการใช้มาตรการกระตุ้นจะไม่ได้จบลงเพียงแค่ในภาคอสังหาฯ เท่านั้น แต่ยังคงสร้างอานิสงส์สู่ธุรกิจอื่นที่เกี่ยวเนื่อง ไม่ว่าจะเป็น ธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง ธุรกิจก่อสร้าง ธุรกิจตกแต่งภายใน หรือธุรกิจตัวแทนขายอสังหาฯ ให้มีการลงทุนเพิ่มขึ้น จ้างงานมากขึ้น และส่งผลต่อเนื่องให้เกิดการบริโภคที่สูงขึ้นตาม
 
โดย ภาครัฐมองว่ามาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ครั้งนี้ จะส่งเสริมให้เกิดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจคิดเป็นมูลค่า 1.4 ล้านล้านบาท แบ่งได้เป็น 
 
1) การเพิ่มมูลค่าการซื้อขายอสังหาฯ 8 แสนล้านบาท จากการลดลงของค่าใช้จ่ายในการซื้ออสังหาฯ ของผู้บริโภค อาทิ ค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง ที่ลดลงจากล้านละ 30,000 บาท เหลือล้านละ 200 บาท ตลอดจนการมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยวงเงินรวม 30,000 ล้านบาท จาก ธอส. มาช่วยสนับสนุนผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง
 
2) การลงทุนในภาคอสังหาฯ 4-5 แสนล้านบาท จากการที่ผู้ประกอบการต้องลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เพื่อทดแทนสต็อกเหลือขายที่มีโอกาสถูกเร่งระบายออกไป
 
3) การบริโภค 1 แสนล้านบาท จากการที่ผู้ซื้ออสังหาฯ ต้องซื้ออุปกรณ์เครื่องใช้ที่เกี่ยวเนื่องกับการอยู่อาศัย อาทิ เครื่องปรับอากาศ ทีวี ตู้เย็น รวมถึงเฟอร์นิเจอร์เพื่อตกแต่งที่อยู่อาศัย เป็นต้น
 
 
 
Implication
 
1. ในระยะถัดไป…ยังมีมาตรการอื่นๆ ที่ต้องจับตา
นอกจากทั้ง 5 มาตรการ ที่ครม.มีมติเห็นชอบแล้วในระยะถัดไปต้องติดตามมาตรการอื่นๆ ที่มีโอกาสเข้ามากระตุ้นภาคอสังหาฯ กันอย่างต่อเนื่อง อาทิ การกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาฯของชาวต่างชาติผ่านการทบทวนหลักเกณฑ์การถือครองอสังหาฯ โดยชาวต่างชาติ  ตลอดจนการลดต้นทุนในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อให้ผู้บริโภคเข้าถึงง่ายขึ้น ผ่านการปรับลดขนาดที่ดินของโครงการจัดสรรลง ยกตัวอย่างเช่น การปรับที่ดินของบ้านเดี่ยวให้ลดลงจากไม่ต่ำกว่า 50 ตร.ว. เป็นไม่ต่ำกว่า 35 ตร.ว. หรือ บ้านแฝด ปรับจากไม่ต่ำกว่า 35 ตร.ว. เป็นไม่ต่ำกว่า 28 ตร.ว. ซึ่งปัจจุบันกระบวนการแก้กฎหมายจัดสรรที่ดินได้เข้าคณะกรรมการจัดสรรกลางไปแล้ว และกำลังอยู่ในระหว่างพิจารณา คาดใช้เวลาไม่ต่ำกว่า 6 เดือน 
 
2. ติดตามภาวะ Oversupply ในบาง Segment
อีกประเด็นที่ต้องติดตามคือ “การกระตุ้นอสังหาฯ จะช่วยลดภาวะ Oversupply ของที่อยู่อาศัยในบาง Segment ได้มากน้อยแค่ไหน” ข้อมูลจาก AREA ชี้ว่าที่อยู่อาศัยประเภท “ทาวน์เฮ้าส์” และ “อาคารชุด” มีสต็อกราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทเป็นจำนวนมากราว 74,500 ยูนิต และ 71,300 ยูนิต ตามลำดับ คิดเป็น 96.3% และ 84.7% ของสต็อกทั้งหมด จึงเป็นที่น่าติดตามว่ามาตรการลดค่าโอน-จดจำนองที่มีการขยายจากเดิมที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นไม่เกิน 7 ล้านบาท พร้อมกับให้ส่วนลดค่าโอนจากอัตราปกติที่ 2% เหลือ 0.01% จะเป็นเครื่องมือที่ช่วยระบายสต็อกในส่วนนี้ได้หรือไม่ ส่วนสต็อกบ้านเดี่ยวที่เกิน 50% อยู่ในช่วงราคา 5-10 ล้านบาท ก็มีโอกาสได้ประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ อยู่บ้างเช่นกัน
 
 
กณิศ อ่ำสกุล
Krungthai COMPASS
 

บันทึกโดย : Adminวันที่ : 11 เม.ย. 2567 เวลา : 16:23:26
29-05-2024
เบรกกิ้งนิวส์
1. ตลาดหุ้นปิด(29 พ.ค.67) ลบ 12.87 จุด ดัชนีอยู่ที่ 1,349.83 จุด

2. ประกาศ กปน.: 5 มิ.ย. 67 น้ำไหลอ่อนไม่ไหล ถนนชัยพฤกษ์

3. ตลาดหุ้นปิดภาคเช้า (29 พ.ค.67) ดัชนีอยู่ที่ 1,358.31 จุด ลบ 4.39 จุด

4. MTS Gold คาดว่าจะมีแนวรับที่ระดับ 2,345 เหรียญ และแนวต้านที่ระดับ 2,365 เหรียญ

5. ดัชนีดาวโจนส์ ปิดเมื่อคืน (28 พ.ค.67) ร่วง 216.73 จุด เหตุบอนด์ยีลด์พุ่ง

6. ธนาคารไทยพาณิชย์ ประเมินค่าเงินบาทวันนี้เคลื่อนไหวในกรอบ 36.55-36.75 บาท/ดอลลาร์

7. ทองเปิดตลาด (29 พ.ค. 67) พุ่งขึ้น 250 บาท ทองรูปพรรณ ขายออก 41,400 บาท

8. ตลาดหุ้นไทยเปิด (29 พ.ค.67) บวก 1.15 จุด ดัชนีอยู่ที่ 1,363.85 จุด

9. ทองนิวยอร์ก ปิดเมื่อคืน (28 พ.ค.67) บวก 22 เหรียญ รับแรงหนุนดอลลาร์อ่อนค่า

10. ค่าเงินบาทเปิดวันนี้ (29 พ.ค.67) แข็งค่าขึ้นเล็กน้อย ที่ระดับ 36.62 บาทต่อดอลลาร์

11. มรสุมพัดปกคลุมประเทศไทย ส่งผลฝนฟ้าคะนองในภาคเหนือ 60% กรุงเทพปริมณฑล-ภาคกลาง-ภาคตะวันออก 40% ภาคอีสาน 30% ภาคใต้ 20-30%

12. ตลาดหุ้นปิด (28 พ.ค.67) ลบ 3.67 จุด ดัชนีอยู่ที่ 1,362.70 จุด

13. MTS Gold ภาพรวมยังคงเป็นลักษณะของการทรงตัวในกรอบ Sideways ระหว่างแนวรับ 2,330 เหรียญ และแนวต้าน 2,365 เหรียญ

14. ตลาดหุ้นปิด (27 พ.ค.67) บวก 1.89 จุด ดัชนีอยู่ที่ 1,366.37 จุด

15. ตลาดหุ้นปิดภาคเช้า (27 พ.ค.67) ลบ 1.01 จุด ดัชนีอยู่ที่ 1,363.47 จุด

อ่านข่าว เบรกกิ้งนิวส์ ทั้งหมด
Feed Facebook Twitter More...

อัพเดทล่าสุดเมื่อ May 29, 2024, 7:40 pm