ตลาดที่อยู่อาศัยเผชิญภาวะชะลอตัวต่อเนื่องยาวนาน และในปี 2569 ก็ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง จากทั้งปัจจัยเศรษฐกิจในและต่างประเทศ โดยข้อจำกัดด้านกำลังซื้อยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ ซ้ำเติมด้วยความเสี่ยงจากความขัดแย้งระหว่างสหรัฐฯ-อิสราเอล และอิหร่าน
• ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 จะยังหดตัวต่อเนื่องเป็นปีที่ 4 โดยยอดการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศอาจลดลง 5.1% (YoY) หรือเหลือเพียงประมาณ 3.0 แสนหน่วย ต่ำที่สุดในรอบหลายปี สะท้อนถึงกิจกรรมการซื้อขายที่เปราะบาง
• อย่างไรก็ตาม การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองคาดว่าจะหดตัว 4.7% น้อยกว่าเมื่อเทียบกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ ผลักดันให้สัดส่วนหน่วยโอนฯที่อยู่อาศัยมือสองสูงขึ้นเป็น 64.6%
แม้มาตรการภาครัฐและแรงซื้อคอนโดมิเนียมจากต่างชาติช่วยประคอง แต่ความสามารถในการซื้อยังเป็นปัจจัยลบสำคัญที่กดดันตลาดที่อยู่อาศัย
แม้จะมีปัจจัยสนับสนุนตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 อาทิ
มองว่าภาครัฐน่าจะต่ออายุมาตรการ ได้แก่ การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจำนองที่อยู่อาศัยสำหรับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท รวมถึงมาตรการผ่อนคลาย LTV สำหรับที่อยู่อาศัยหลังแรกและหลังที่สอง ซึ่งทั้ง 2 มาตรการจะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569
การซื้อคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติคาดยังโต ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติในปี 2569 น่าจะมีจำนวน 1.52 หมื่นหน่วย หรือโตประมาณ 1.8% ชะลอลงจากที่โต 2.2% ในปี 2568 (คิดเป็นสัดส่วน 5% ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งประเทศ)
การกระตุ้นยอดขายด้วยการจัดโปรโมชั่นของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ยังเกิดขึ้นต่อเนื่อง
แต่ปัจจัยลบตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 ยังมีน้ำหนักมากกว่า อาทิ
ข้อจำกัดความสามารถในการซื้อ ยังคงเป็นปัญหาสำคัญจากภาระรายจ่ายในชีวิตประจำวันที่สูงขึ้นและหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ระดับสูง จากข้อมูลการสำรวจภาวะเศรษฐกิจและสังคมของครัวเรือนในช่วง 6 เดือนแรกปี 2568 ของสำนักงานสถิติแห่งชาติ ระบุว่า ครัวเรือนมีหนี้สินเป็น 5 เท่าของรายได้เฉลี่ยต่อเดือน (รายได้เฉลี่ยต่อเดือนอยู่ที่ 28,151 บาท)
แรงกดดันจากเศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มโตชะลอลง และเสี่ยงจะถูกกระทบเพิ่มเติมจากสงครามสหรัฐฯ-อิสราเอล และอิหร่าน ขณะที่ ที่อยู่อาศัยเป็นสินทรัพย์มูลค่าต่อหน่วยสูง ระยะเวลาผ่อนนานและสภาพคล่องไม่สูง ผู้บริโภคอาจเลื่อนการตัดสินใจซื้อออกไปก่อน ท่ามกลางความไม่แน่นอนที่สูงขึ้น รวมถึงบางกลุ่มที่มีความต้องการแต่ขาดความพร้อม จะเลือกการเช่าแทนการเป็นเจ้าของ
ก่อนเหตุการณ์ในตะวันออกกลาง เครื่องชี้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเปิดต้นปีนี้ก็ยังคงชะลอตัว สะท้อนจากการจองซื้อที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล เดือนมกราคม 2569 เฉลี่ยอยู่ที่เพียง 15% (รูปที่ 1)
รูปที่ 1 อัตราการจองซื้อที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในเดือนมกราคม 2569 สะท้อนภาพที่ยังชะลอตัว
ผู้ซื้อมีตัวเลือกและให้ความสนใจตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง ขณะที่ ด้วยอุปทานสะสมที่สูง จึงคาดว่าจะยังกดดันราคาซื้อขายจริงให้ยังลดลงเล็กน้อย
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า ปี 2569 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจะมีจำนวน 3.0 แสนหน่วย ต่ำที่สุดในรอบหลายปี โดยหดตัว 5.1% จากปี 2568 (รูปที่ 2) แม้จะเป็นอัตราติดลบที่ลดลงจากปีก่อน แต่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยติดลบหลายปีติดต่อกัน สะท้อนภาพตลาดที่อ่อนแอเป็นเวลานาน ทั้งนี้ ประมาณการนี้ เป็นมุมมองที่ระมัดระวังเพิ่มขึ้น โดยได้คำนึงถึงผลกระทบจากเหตุการณ์ในตะวันออกกลาง จากเดิมก่อนเกิดเหตุการณ์ที่ก็มองว่าตลาดจะหดตัวอยู่แล้ว
รูปที่ 2 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยปี 2569 คาดมีแนวโน้มลดลงต่อเนื่องเป็นปีที่ 4
ตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง คาดมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 64.6% ของยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ ซึ่งทิศทางนี้ชัดเจนมากขึ้นหลังโควิด และครอบคลุมทั้งในต่างจังหวัด รวมถึงกรุงเทพฯและปริมณฑล (รูปที่ 3) จากความได้เปรียบด้านราคาเมื่อเทียบกับขนาดพื้นที่ในทำเลใกล้เคียงกับที่อยู่อาศัยใหม่ ความหลากหลายของทำเลที่ตั้งที่กระจายไปในพื้นที่ศักยภาพและบางแห่งอยู่ในพื้นที่หายาก และปริมาณที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายในตลาดมีมากขึ้น โดยบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมได้รับความสนใจจากผู้ซื้อมากขึ้น อย่างไรก็ตาม แม้สัดส่วนจะเพิ่มขึ้น แต่คาดว่าในปี 2569 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองจะยังหดตัว 4.7% (YoY) หรือมีจำนวน 1.94 แสนหน่วย
รูปที่ 3 สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศสะท้อนเทรนด์ที่อยู่อาศัยมือสองเพิ่มขึ้น
การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ (นิติบุคคล) ทั่วประเทศ ปี 2569 คาดมีจำนวน 1.06 แสนหน่วย หรือลดลง 5.8% จากปีก่อน โดยเป็นผลจากการจองซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ยังไม่ฟื้นตัว (การจองซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลปี 2568 มีจำนวนเพียง 5.2 หมื่นหน่วย ต่ำสุดในรอบหลายปี) และการแข่งขันจากตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง
ราคาซื้อขายปี 2569 มีแนวโน้มปรับลดลงเล็กน้อย ผู้ซื้อปรับตัวโดยมองหาที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อ ราคาเฉลี่ยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2569 คาดปรับลดลง 0.6% (YoY) มาอยู่ที่เฉลี่ย 2.72 ล้านบาทต่อหน่วย (รูปที่ 4) นอกจากการปรับตัวของผู้ซื้อแล้ว ราคาที่ลดลงยังเป็นผลจากการแข่งขันที่รุนแรงเพื่อระบายอุปทานสะสมในตลาดที่มีจำนวนสูงกว่า 6 แสนหน่วย (รวมทั้งที่อยู่อาศัยใหม่และมือสอง) ทำให้ผู้ซื้อที่มีความพร้อมมีทางเลือกและอำนาจต่อรองในราคาได้
รูปที่ 4 ระดับราคาเฉลี่ยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยปี 2569 คาดปรับลดลงเล็กน้อย
ตาราง ประมาณการการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปี 2569
ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่คงยังเน้นการระบายทรัพย์เพื่อเสริมสภาพคล่องธุรกิจ และเปิดตัวโครงการใหม่อย่างระมัดระวังต่อเนื่อง ตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังเผชิญความเสี่ยงสูง โดยเฉพาะจากสงครามระหว่างสหรัฐฯ-อิสราเอล และอิหร่าน ซึ่งไม่เพียงจะฉุดรั้งกำลังซื้อในประเทศและอาจมีผลต่อตลาดชาวต่างชาติให้ลดลง แต่ยังสร้างแรงกดดันต่อต้นทุนการก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้นตามราคาพลังงาน ทำให้ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า การลงทุนโครงการใหม่ในปี 2569 น่าจะยังคงทรงตัวในระดับต่ำใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา โดยผู้ประกอบการคงกระจายความเสี่ยงไปในทุกเซ็กเม้นท์ ขึ้นอยู่กับประเภทของทรัพย์เหลือขายที่มีอยู่ เพื่อสร้างความสมดุล และจับจังหวะการเปิดตัวโครงการใหม่เพื่อให้สามารถปิดการขายได้ตามเป้าหมาย
.png)
.png)
.png)
.png)
.png)
ข่าวเด่น